LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1497.
DOI: https://doi.org/10.56712/latam.v6i3.4054
Daños por Goteras en la Propiedad Horizontal Colombiana:
Análisis Jurídico de la Responsabilidad Civil
Damage due to Water Leak in Colombian Condominiums: Legal Analysis of
Civil Liability
Vazamento de Danos à Propriedade Horizontal Colombiana: Análise
Jurídica da Responsabilidade Civil
Walter Oswaldo Castro Peñuela
wcastrojuridico10@gmail.com
https://orcid.org/0000-0002-4705-0465
Universidad Cooperativa de Colombia, Campus Bogotá D.C.
Bogotá D.C. – Colombia
Rosa Isabel Chalapud Revelo
rosachalapudrevelo@gmail.com
https://orcid.org/0009-0002-9550-2507
Universidad Cooperativa de Colombia, Campus Bogotá D.C.
Bogotá D.C. – Colombia
Artículo recibido: 28 de mayo de 2025. Aceptado para publicación: 20 de junio de 2025.
Conflictos de Interés: Ninguno que declarar.
Resumen
El presente escrito busca analizar la responsabilidad civil producto de los daños causados por goteras
en la Propiedad Horizontal, se buscará analizar lo que es el daño, lo contractual, o extracontractual,
así como las decisiones jurisprudenciales y regulaciones aplicables, con el objetivo de determinar los
criterios legales que pueden ayudar a determinar la responsabilidad de copropietarios, órganos de
administración e incluso de los mismos afectados. La investigación adopta un primer estudio sobre
los factores estructurales que pueden llevar a la aparición de goteras en las construcciones, para que
así desde la parte jurídica se analice doctrina, leyes y jurisprudencia que pueda ayudar a determinar
los responsables de la generación de daños y sus consecuencias, comprendiendo la clasificación del
bien afectado dentro de la Propiedad Horizontal, la existencia de la culpa y negligencias en el
mantenimiento. A través del presente estudio se podrán estudiar parámetros que lleven a determinar
las causales de afectación patrimonial producidas por las goteras, los aspectos probatorios que se
deben tener en cuenta, para hacer responsable a alguien, así como las consecuencias de ser los
generados de ese daño, aspectos que inciden en la reducción de conflictos, protecciones de los bienes
y ejercicios de derechos dentro de las copropiedades.
Palabras clave: humedad, responsabilidad civil, daño, propiedad horizontal, inmuebles,
goteras, contractual, extracontractual
Abstract
In this article to analyze the civil liability arising from damages caused by water leaks in horizontal
property regimes. It will examine the concept of damage, whether contractual or extracontractual, as
well as applicable jurisprudential decisions and regulations, with the objective of determining the legal
criteria that can help establish the responsibility of co-owners, administrative bodies, and even the
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1498.
affected parties themselves. The research adopts an initial study of the structural factors that can lead
to the occurrence of water leaks in constructions, so that from a legal perspective, doctrine, laws, and
jurisprudence that can help determine those responsible for the generation of damages and their
consequences can be analyzed. This includes understanding the classification of the affected property
within the horizontal property regime and the existence of fault and negligence in maintenance.
Through this study, parameters will be examined to determine the causes of patrimonial damage
produced by water leaks, the evidentiary aspects that must be considered to hold someone
responsible, as well as the consequences of causing such damage. These aspects impact the
reduction of conflicts, the protection of assets, and the exercise of rights within co-ownerships.
Keywords: civil liability, damage, condominiums, real estate, water leaks, contractual, legal
proof
Sumário
O presente artigo busca analisar a responsabilidade civil decorrente de danos causados por goteiras
na Propriedade Horizontal. Serão analisados o conceito de dano, seja ele contratual ou
extracontratual, bem como as decisões jurisprudenciais e regulamentações aplicáveis, com o objetivo
de determinar os critérios legais que podem auxiliar na determinação da responsabilidade de
coproprietários, órgãos de administração e até mesmo dos próprios afetados. A investigação adota
um estudo inicial sobre os fatores estruturais que podem levar ao surgimento de goteiras nas
construções, para que, assim, sob a perspectiva jurídica, sejam analisadas doutrina, leis e
jurisprudência que possam auxiliar na determinação dos responsáveis pela geração dos danos e suas
consequências, compreendendo a classificação do bem afetado dentro da Propriedade Horizontal, a
existência de culpa e negligência na manutenção. Através do presente estudo, poderão ser analisados
parâmetros que levem à determinação das causas de afetação patrimonial produzidas pelas goteiras,
os aspectos probatórios que devem ser levados em consideração para responsabilizar alguém, bem
como as consequências de ser o gerador desse dano, aspectos que incidem na redução de conflitos,
proteção dos bens e exercícios de direitos dentro dos condomínios.
Palavras-chave: umidade, responsabilidade civil, dano, propriedade horizontal, imóveis,
goteiras, contratual, extracontratual
Todo el contenido de LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades,
publicado en este sitio está disponibles bajo Licencia Creative Commons.
Cómo citar: Castro Peñuela, W. O., & Chalapud Revelo, R. I. (2025). Daños por Goteras en la
Propiedad Horizontal Colombiana: Análisis Jurídico de la Responsabilidad Civil. LATAM Revista
Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades 6 (3), 1497 – 1510.
https://doi.org/10.56712/latam.v6i3.4054
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1499.
INTRODUCCIÓN
Dentro de los edificios sometidos al régimen de Propiedad horizontal en Colombia se presentan
distintos tipos de conflictos, como los generados entre copropietarios por daños estructurales, siendo
uno de los problemas más recurrentes las afectaciones generadas por las denominadas “goteras”, las
cuales solo son el reflejo de diferentes problemas estructurales, como tuberías rotas, condiciones
climáticas, vegetación, fisuras, entre otros.
Dichos problemas estructurales trascienden al ámbito jurídico ya que generan una afectación
patrimonial, en el intento por repararlos o corregirlos, siendo así de vital importancia determinar el daño
y la culpabilidad, conceptos que pueden ser debatidos o probados, dentro de un proceso judicial que
involucra tanto copropietarios como órganos de administración.
Diversos estudios han abordado el concepto de la responsabilidad civil contractual o extracontractual
en distintos escenarios, sin embargo, en la Propiedad Horizontal ha sido la Corte Suprema de Justicia,
la que ha dado las claves sobre cómo se debe abordar esta temática, siendo un primer factor y principal
problema a estudiar; “la determinación probatoria de quien genero el daño”, para que este a su vez
asuma los costos de reparación.
La importancia del presente estudio se da al intentar comprender los criterios legales aplicables a la
determinación de la responsabilidad civil en estos casos, hecho que permitirá la prevención de
disputas, la adecuada reparación y correcta imputación de culpabilidad.
METODOLOGÍA
Este estudio utiliza una metodología cualitativa de carácter descriptivo y analítico, tiene como objetivo
el examinar la responsabilidad civil derivada de daños causados por goteras en las unidades que
conforman la propiedad horizontal. Se realiza revisión de normativas, doctrina y jurisprudencia
relacionada al daño y la responsabilidad civil, no sin antes analizar las causales estructurales propias
de la generación de goteras en edificaciones.
Técnicas e instrumentos
El análisis de contenido académico y jurisprudencial es fundamental para la comprensión de cualquier
tema relacionad con la propiedad horizontal, permitiendo interpretar los distintos enfoques normativos,
doctrinales y judiciales que regulan este régimen. Para ello, se recurrió a fuentes documentales como
leyes, sentencias, conceptos de entidades públicas, libros especializados, tesis y artículos científicos
que abordan la estructura, administración y dinámicas de convivencia en las copropiedades.
Adicionalmente, se empleó en la escritura una narrativa de tres temáticas principales, lo que permite la
identificación de conceptos en la regulación de la propiedad horizontal, especialmente en lo
relacionado con la toma de decisiones, la resolución de conflictos y el cumplimiento normativo.
RESULTADOS
Naturaleza del Daño por Goteras en la Propiedad Horizontal
Antes de iniciar un estudio jurídico sobre temas relacionados a responsabilidad, es indispensable partir
del análisis, de lo que son las goteras, como se presentan y sus efectos, en aspectos puramente
constructivos. Es aquí cuando debemos indicar que las goteras son el resultado visible de las
humedades, razón por la cual la humedad debe ser estudiada desde su origen y sus implicaciones en
la estructura de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1500.
La generación de humedades es derivada de múltiples factores, como problemas de
impermeabilización, filtraciones en las tuberías, acumulaciones de agua, problemas estructurales, los
materiales utilizados, las fisuras en elementos estructurales, la porosidad de materiales o la falta de
sistemas adecuados de drenaje, entre muchas otras causas, cuando el origen no es detectado, ni
corregido se producen deterioros constructivos que claramente afectan las zonas privadas o comunes
que componen la Propiedad Horizontal, cuando estas filtraciones pasan desapercibidas, hacen que los
daños sean percibidos en forma de manchas, eflorescencias, desprendimientos de revestimientos o lo
que se conoce popularmente como goteras.
Uno de los aspectos relevantes y poco tenidos en cuenta en la aparición de humedades y goteras es la
falta de mantenimiento preventivo o correctivo en la edificación, algo que hace parte de lo que debe
prever un administrador de la copropiedad sumado a la limpieza y revisión periódica de canaletas,
terrazas, tuberías, fachas entre otras, pues son medidas esenciales que ayudan a evitar la acumulación
de agua y el consecuente deterioro de los materiales de construcción.
A continuación, se presenta una descripción de las principales manifestaciones visibles en las
edificaciones, que generan goteras:
Las manifestaciones visibles mostradas en la imagen pueden originarse en el diseño, por falta de
detalles para controlar lluvia y agua subterránea, o envolventes deficientes; en la construcción, por no
reparar desniveles cerca de la fundación; y en la operación y mantenimiento, como el crecimiento de
moho, causado por las fallas anteriores o malas prácticas de mantenimiento.
Figura 1
Humedad y moho en espacios interiores de los edificios
Las manifestaciones visibles mostradas en la imagen pueden tener su origen en el diseño, como una
inclinación incorrecta en los bordillos; en la construcción, como fugas en el cerramiento; y en la
operación y mantenimiento, como tapajuntas dañados en manejadoras de aire en techos o la falta de
inspección y reparación de filtraciones.
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1501.
Figura 2
Humedad que se produce en las juntas o cerramientos de edificación
La condensación visible en la imagen se muestra en superficies originadas de un diseño deficiente del
drenado de condensados, en la falta de limpieza de serpentines de enfriamiento del sistema HVAC
(Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado - Heating, Ventilation, and Air Conditioning en inglés)
durante la construcción, o en la operación y mantenimiento por una bandeja de drenaje obstruida.
Figura 3
Condensación en ventanas
La pintura desprendida puede ser una manifestación visible causada por fugas en el cerramiento
debido a problemas en el control de lluvia y agua subterránea durante el diseño, por tapajuntas
ausentes o mal diseñados en la envolvente de la edificación durante la construcción, o por fallas en la
reparación de desniveles cerca de la fundación en la etapa de operación y mantenimiento.
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1502.
Figura 4
Desprendimiento de pintura por humedad
La corrosión visible en la imagen puede originarse en un drenaje del subsuelo mal diseñado, en la falta
de tejas o tejas desprendidas durante la construcción, o en la falta de inspección y control de humedad
en estructuras metálicas durante la operación y mantenimiento.
Figura 5
Corrosión de armaduras por filtración
Las fugas y derrames en el sistema hidrosanitario pueden deberse a un diseño inapropiado del sistema,
a una instalación incorrecta de tuberías durante la construcción, o a la falta de inspección y reparación
de fugas en tuberías durante la operación y mantenimiento.
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1503.
Figura 6
Construnario
La penetración accidental en muros puede originarse en la colocación de líneas de agua en zonas con
riesgo de congelación durante el diseño, en el uso incorrecto de tornillos al instalar tuberías en muros
durante la construcción, o en la falta de mantenimiento y detección de filtraciones durante la operación
y mantenimiento.
Figura 7
Los daños más comunes en la estructura de un edificio
El poder conocer las diferentes manifestaciones físicas y visibles de los factores que generan la
humedad en la propiedad horizontal no solo permite identificar las causas subyacentes de las goteras,
sino que también permite tener un diagnóstico para la implementación de soluciones, actuar de forma
preventiva o correctiva. La aplicación de tecnologías modernas, como la termografía infrarroja y la
inspección endoscópica, permite detectar con precisión los puntos críticos de humedad sin necesidad
de realizar intervenciones invasivas. De esta manera, es posible optimizar los procesos de reparación
y reducir los costos asociados al mantenimiento de la edificación.
No cabe duda que los orígenes de daños causados por goteras en la propiedad horizontal tienen
relación directa con tres factores principales; las deficiencias constructivas, los materiales empleados
y las condiciones de mantenimiento de la edificación.
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1504.
Es aquí cuando la implementación de estrategias de impermeabilización adecuadas, el monitoreo
constante de las instalaciones hidráulicas y la correcta planificación del drenaje pluvial mitigan los
efectos negativos de la humedad en las construcciones. La comprensión detallada de estos factores
no solo favorece la conservación de la infraestructura, sino que también contribuye a la reducción de
costos de reparación y mejorando la calidad de vida de los copropietarios.
Fundamentos de la Responsabilidad Civil en la Propiedad Horizontal
Cuando se habla de los daños generados a causa de humedades y goteras, desde el punto de vista del
respondiente, deben analizarse dos factores; el primero desde el punto de vista de la responsabilidad
civil y el segundo desde la descripción del bien, es decir, si es privado, común o de uso exclusivo, en
las copropiedades la responsabilidad civil puede ser contractual y extracontractual.
La responsabilidad civil contractual, se origina cuando existe un vínculo jurídico entre las partes, en
este caso partiendo de la constitución del reglamento de Propiedad Horizontal, pues allí se establecen
tanto derechos como obligaciones entre la administración y los copropietarios, también se
considerarán vinculantes las reformas al reglamento, estatutos y demás acuerdos que hubiesen sido
aprobados, claramente estos no son los únicos contratos que surgen o relaciones jurídicas que se
derivan de las copropiedades, ya que muchos terceros pueden verse involucrados como en los
contratos de mantenimiento, arrendamientos, pólizas de seguros entre otros.
Así mismo, los vínculos jurídicos pueden nacer de distintos hechos, dando cabida a procesos de
responsabilidad civil extracontractual, cuando ese vínculo y daño es generado sin que exista un
acuerdo previo, pero que genera una afectación directa a los involucrados, dando origena la obligaciòn
de reparar el daño, Ejemplos en la propiedad horizontal varios, si alguien llegase a sufrir un accidente
dentro del conjunto residencial debido a la falta de señalización o mantenimiento, la administración
puede ser responsable por omisión de sus funciones, extendiéndose dicha responsabilidad hasta los
copropietarios.
Otro de los aspectos indispensables para determinar la responsabilidad se centra en la destinación del
inmueble dentro de la copropiedad, la ley 675 de 2001, clasifica los bienes en privados, comunes
(esenciales y no esenciales) y comunes de uso exclusivo, al determinar este aspecto también se
identifica su propietario, que es sobre quien recaerá la responsabilidad de resarcir el daño es decir si
es individual del propietario, compartida entre copropietarios o es propia de la administración.
Si la afectación proviene de un bien común, como las cubiertas, fachadas o redes generales de
acueducto y alcantarillado, la responsabilidad suele recaer en la administración de la propiedad
horizontal, dado que su deber es garantizar el mantenimiento y conservación de estos bienes, el
incumplimiento de esa obligación puede dar lugar a la responsabilidad civil contractual, en el entendido
que la administración ha adquirido el compromiso de gestión adecuado de los bienes que conforman
la propiedad horizontal.
Por el contrario, si la filtración se origina en un bien privado, ejemplo daño en la tubería interna del
apartamento, la responsabilidad recae sobre el propietario del bien privado, quien está obligado a
asumir la reparación, en caso de haberse generado daños a terceros deben ser indemnizados. Sin
embargo, cuando el bien afectado es de uso exclusivo, como una terraza o un balcón cuya titularidad
es común pero su goce es restringido a un solo copropietario, la determinación de la responsabilidad
requerirá de un análisis más profundo, pues se deben considerar aspectos que van desde lo dispuesto
en el reglamento de propiedad horizontal hasta la determinación de si el uso queso dio a esa zona fue
indebido o no.
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1505.
Figura 8
Responsabilidad civil en la propiedad horizontal
Fuente: elaboración propia.
La determinación de la responsabilidad civil en la Propiedad Horizontal derivada de humedades y
goteras depende de un análisis de la naturaleza del bien afectado y del origen del daño, así como de
los deberes y obligaciones de los involucrados.
Criterios Para la Imputación de la Responsabilidad
La Corte Suprema de Justicia ha desarrollado en diferentes sentencias una serie de criterios para
determinar la responsabilidad civil, que aplicados a los daños producidos por humedades y goteras en
la Propiedad Horizontal ayudan a determinar al responsable, estos criterios pueden describirse en dos;
el primero en la determinación del origen del daño y el segundo centrado en la carga de la prueba.
Cuando se habla de la determinación del origen del daño, se examina la clase del bien si este es privado
o público, tanto del afectado como de donde se origina, pues de ello depende la asignación de la
responsabilidad. El artículo 2341 del Código Civil colombiano establece la obligación de reparar el daño
causado por culpa o negligencia, lo que significa que, para determinar al responsable debe
demostrarse que el afectado sufrió un perjuicio directamente relacionado con una acción u omisión
imputable a otro.
No basta con que exista el daño, sino que debe demostrarse que este es consecuencia directa de una
conducta intencional o culposa atribuible a un sujeto determinado, cuando se presentan filtraciones de
agua, el determinar con exactitud la fuente del daño puede depender muchas veces de un estudio
técnico de la infraestructura que permita establecer si el problema proviene de un bien común o
privado, permitiendo la asertividad en la atribuciòn de responsabilidades y evitando las apreciaciones
propias de los afectados, por ejemplo en caso de presentarse humedades en el techo del segundo piso
de un edificio, los propietarios presumirán que el daño proviene de las unidades del tercer piso, sin
embargo a través de un estudio técnico se logra determinar que el daño proviene de las materas
ubicadas en el último piso del edificio, que se encuentran conectadas a los desagües de bienes del
primer piso.
Es aquí donde revisamos el segundo elemento relacionado a la prueba, ya que en caso de duda
inicialmente la prueba recae en quien alega el perjuicio, pues deberá demostrar que el daño sufrido es
consecuencia de la conducta de otro, sin embargo, bajo los principios procesales a la legítima defensa
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1506.
y debido proceso el demandado puede solicitar que se demuestre efectivamente su culpabilidad,
dentro de los términos procesales fijados.
Existen circunstancias en las que la responsabilidad puede ser compartida entre varios sujetos. Esto
ocurre cuando el daño es resultado de la combinación de distintos factores, como la falta de
mantenimiento de un bien común por parte de la administración y el uso indebido de un área de uso
exclusivo por parte de un copropietario. En estos casos, la jurisprudencia ha reconocido la posibilidad
de una imputación proporcional de la responsabilidad, en la que cada sujeto responde en función de
su grado de participación en la generación del daño.
Así mismo diferentes conceptos de interpretación en caso de responsabilidad para el tema de
reparaciones ha venido siendo objeto de estudio como en el Ministerio de Vivienda que en concepto
del año 2023, realizó la siguiente discriminaciòn:
Reparaciones locativas: La obligación de realizar esta clase de reparaciones se origina para el
copropietario a quien se le haya asignado el bien común de uso exclusivo, cuando quiera que sean
ocasionadas por el desgaste normal del paso del tiempo. Copropietario de bien común de uso
exclusivo. Reparaciones locativas Por lo tanto, por reparaciones locativas se entiende todas aquellas
obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato
sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o
volumétricas. Tales como: El mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los
materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o
ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Dichas
obras, deben cumplir con los reglamentos de propiedad horizontal, y prevenir daños que se puedan
ocasionar a terceros.
Reparaciones ocasionadas por daños: En esta oportunidad, la reparación corre por cuenta del usuario
o copropietario que haya realizado el daño sobre el bien y la reparación se realiza hasta que el bien
vuelva a cumplir la función original o su diseño físico vuelva al estado anterior al daño. Usuario de bien
común de uso exclusivo. En todo caso, dichas reparaciones deben cumplir las normas urbanísticas y
requiere la aprobación por parte de la asamblea de copropietarios en caso de requerirse
modificaciones de fachada o realizar construcción sobre o debajo del bien común de uso privado, de
acuerdo con la obligación contemplada en el numeral 1 del artículo 23 de la Ley 675 de 2001.
Reparaciones necesarias: En el caso de las reparaciones necesarias para el correcto funcionamiento
del bien común son aquellas indispensables para el mantenimiento y conservación del inmueble, es
decir, la función que se le está dando al bien inmueble. Lo anterior cuando quiera que la reparación no
surja con culpa o con ocasión de garantías que le corresponden al constructor o propietario inicial.
Lo anterior vuelve a reafirmar que la determinación del origen del daño y la forma como se presenta en
la estructura, permitirá identificar el responsable y las acciones que deberán realizar para evitar la
continuación del perjuicio.
La prueba desempeña un papel esencial en la determinación de la responsabilidad dentro del derecho
procesal, así mismo dentro de los conflictos generados dentro de la propiedad horizontal, donde los
daños pueden tener orígenes diversos, complejos y manifestándose estructuralmente de formas
visibles como se han referenciado en la primera parte en este artículo. La prueba no sólo debe acreditar
la existencia del daño, sino también establecer con claridad el nexo causal entre la conducta de la parte
demandada y el perjuicio sufrido por el demandante. En este contexto, el Código General del Proceso
(C.G.P.) en su artículo 165 establece distintos medios de prueba, entre los cuales destacan la prueba
pericial y la prueba por informes, que, aunque pueden presentar similitudes, cumplen funciones
distintas dentro del proceso.
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1507.
Respecto a la prueba por informes, es común que esta se confunda con otros medios probatorios,
particularmente con el dictamen pericial, cuando el informe solicitado tiene un carácter técnico. Como
bien lo explicó el maestro Hernando Devis Echandía, la naturaleza jurídica de estos informes depende
del tipo de información que contienen. Si se trata de una simple relación de hechos, puede asimilarse
a un testimonio escrito; en cambio, si el informe emite juicios de valor o conceptos técnicos y
científicos, se acerca a un dictamen técnico, aunque sin la formalidad propia de un peritaje. A pesar de
que el C.G.P. separó la prueba por informes (artículo 234) y la peritación de entidades oficiales (artículo
275), el informe técnico no quedó regulado de manera precisa, lo que ha generado cierta ambigüedad
en su aplicación. Sin embargo, la jurisprudencia ha reconocido su validez en virtud del principio de
libertad probatoria, consagrado en el artículo 165 del C.G.P., permitiendo su uso en diversos procesos,
incluidos aquellos que versan sobre daños en la propiedad horizontal.
El peritaje, por su parte, se configura como un medio probatorio de gran relevancia en casos donde es
necesario determinar el origen del daño y su posible imputación de responsabilidad. En situaciones de
filtraciones o humedades, el dictamen pericial técnico es fundamental, pues permite establecer si la
causa del daño proviene de un bien común o privado. A través de estudios estructurales, hidráulicos o
de impermeabilización, los peritos pueden aportar información técnica que contribuya a una correcta
imputación de responsabilidades.
Asimismo, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha avalado el uso de pruebas técnicas
que, aunque no se ajustan estrictamente a la definición de dictamen pericial, pueden servir de apoyo al
juez en la toma de decisiones. Un ejemplo de ello es la aceptación de conceptos técnicos emitidos por
expertos en la materia, que, si bien no constituyen un testimonio ni una experticia en sentido estricto,
pueden proporcionar un conocimiento objetivo y verificable que facilite la valoración de los hechos en
disputa. Estos medios probatorios en la propiedad horizontal resultan importantes para establecer el
origen del perjuicio y su relación con la conducta de los posibles responsables.
Se puede decir que la correcta imputación de responsabilidad en casos de daños en la propiedad
horizontal requiere de un análisis detallado de la prueba, diferenciando los distintos medios probatorios
y su aplicación dentro del proceso. La prueba por informes y el dictamen pericial, aunque pueden
compartir similitudes, tienen funciones diferenciadas dentro del marco probatorio, siendo el peritaje un
elemento determinante en la resolución de controversias técnicas. La jurisprudencia ha enfatizado la
importancia de estos medios de prueba para garantizar decisiones fundamentadas en criterios
objetivos, evitando la subjetividad y garantizando un proceso equitativo en la determinación de la
responsabilidad por daños producidos por humedades.
DISCUSIÓN
Los resultados obtenidos en este análisis sobre la responsabilidad por daños en la propiedad
horizontal, en casos de humedades y filtraciones, encuentran respuesta en la jurisprudencia de la Corte
Suprema de Justicia y en la normativa vigente. La distinción entre bienes comunes y bienes privados,
así como la carga de la prueba en la determinación del origen del daño, son aspectos clave en la
asignación de responsabilidades.
Las implicaciones de estos hallazgos son tanto teóricas como prácticas. Desde una perspectiva
teórica, este análisis contribuye a consolidar la relación entre el derecho civil y el régimen de propiedad
horizontal, destacando cómo la prueba pericial y la prueba por informes desempeñan un papel crucial
en la resolución de disputas. En la práctica, los administradores de propiedad horizontal, los
copropietarios y los jueces pueden valerse de estos criterios para tomar decisiones más informadas
en la gestión y resolución de conflictos relacionados con daños en los inmuebles.
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1508.
El reconocimiento de la responsabilidad compartida en ciertos casos, muestra la necesidad de un
mayor control en la gestión de mantenimiento de los bienes comunes, lo que podría reducir litigios
innecesarios promoviendo una convivencia más armónica en las copropiedades. No obstante, el
estudio presenta ciertas limitaciones que deben ser consideradas, para futuros analisis. En primer
lugar, la variabilidad en la interpretación jurisprudencial y la falta de una regulación más detallada sobre
la prueba por informes generan un margen de incertidumbre en la aplicación de estos medios
probatorios. Asimismo, la dependencia de estudios periciales puede implicar costos elevados y
demoras en la resolución de los conflictos, lo que limita el acceso efectivo a la justicia para algunos
copropietarios, este análisis se centra en el contexto colombiano, por lo que su aplicabilidad en otros
ordenamientos jurídicos podría requerir adaptaciones.
A partir de estos puntos, se sugieren futuras líneas de investigación que profundicen en la eficacia de
los mecanismos probatorios en la resolución de conflictos dentro de la propiedad horizontal. En
particular, sería relevante explorar cómo la implementación de metodologías alternativas de solución
de conflictos, como la conciliación o la mediación especializada en propiedad horizontal, podría reducir
la congestión judicial en estos aspectos y mejorar la eficiencia en la gestión de disputas. En futuros
estudios se consideraría oportuno realizar análisis comparativos con otros países, con el fin de
identificar buenas prácticas jurídicas en las copropiedades que puedan ser adaptadas al contexto
colombiano.
CONCLUSIÓN
La determinación de la responsabilidad por daños en la propiedad horizontal, particularmente en casos
de humedades y filtraciones, que se manifiestan visualmente en lo que comúnmente se conoce como
goteras, exige un análisis detallado del origen del daño y de la carga de la prueba dentro del proceso
judicial. A lo largo del estudio, se ha evidenciado que la distinción entre bienes comunes y bienes
privados es fundamental para asignar correctamente la responsabilidad, evitando decisiones
arbitrarias basadas en apreciaciones subjetivas. Además, la jurisprudencia de la Corte Suprema de
Justicia ha desarrollado criterios que orientan la imputación de responsabilidad, reconociendo incluso
la posibilidad de una asignación proporcional cuando concurren diversos factores en la generación del
daño.
Un aspecto clave identificado es el papel determinante de la prueba en la resolución de estos
conflictos. Tanto la prueba pericial como la prueba por informes han demostrado ser herramientas
esenciales en la acreditación del daño y en el establecimiento del nexo causal entre la conducta de un
sujeto y el perjuicio sufrido por otro. Sin embargo, la falta de una regulación precisa sobre ciertos
medios probatorios, como el informe técnico, ha generado dificultades en su aplicación.
Desde una perspectiva práctica, este análisis resalta la importancia de contar con mecanismos
eficientes para prevenir y resolver disputas en la propiedad horizontal, promoviendo una gestión
adecuada del mantenimiento y reparación de los bienes comunes. Así mismo, la posibilidad de acudir
a métodos alternativos de solución de conflictos como la conciliación resulta ser una estrategia
efectiva para reducir la congestión judicial y mejorar la convivencia entre los copropietarios.
La correcta determinación de la responsabilidad en casos de daños estructurales en la propiedad
horizontal requiere un equilibrio entre la aplicación rigurosa de la normativa y la valoración objetiva de
la prueba. La claridad en la asignación de responsabilidades y el uso adecuado de los medios
probatorios no solo garantizan decisiones justas y equitativas, sino que también contribuyen a la
estabilidad y funcionalidad en la determinación de daños y los responsables en repararlos.
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1509.
REFERENCIAS
Arencibia Fernández, J. M. (2007). Conceptos fundamentales sobre el mantenimiento de edificios.
Revista de Arquitectura e Ingeniería, 1(1), 1–8. Empresa de Proyectos de Arquitectura e Ingeniería de
Matanzas. https://www.redalyc.org/pdf/1939/193915927005.pdf
Congreso de Colombia. (1887). Código Civil Colombiano.
https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=19559
Construnario. (s.f.). Evacuación de aguas en edificios [Imagen].
https://www.construnario.com/notiweb/40398/evacuacion-de-aguas-en-edificios#
Corte Constitucional de Colombia. (2005). Sentencia C-1235/05. M. P. Manuel José Cepeda Espinosa.
https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2005/C-1235-05.htm
Corte Constitucional de Colombia. (2010). Sentencia C-1008/10. M. P. Mauricio González Cuervo.
https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2010/C-1008-10.htm
Corte Suprema de Justicia de Colombia. (2022). Sentencia SC3957-2022 (Radicación No. 11001-31-
03-011-2011-00090-01). Magistrado ponente: L. A. Rico Puerta.
https://cortesuprema.gov.co/corte/wp-content/uploads/2023/01/SC3957-2022-2011-00090-01.pdf
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. (2013). Sentencia del 1 de noviembre de 2013 (Exp.
11001-31-03-037-2009-00700-01). Magistrada ponente: R. M. Díaz Rueda.
Hume Ingeniería. (s.f.). Corrosión de armaduras por filtración [Imagen].
https://humeingenieria.es/blog/corrosion-de-armaduras-por-filtracion/
Ingenieros Asesores. (s.f.). Muestra de humedad en juntas o cerramientos de edificación [Fotografía].
https://ingenierosasesores.com/actualidad/danos-estructurales-por-humedades/
Juzgado Cincuenta Civil del Circuito de Bogotá. (2021). Sentencia del 9 de junio de 2021 (Radicación
No. 11001-31-03-040-2019-00526-00). Juez: P. Jiménez Ardila.
Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. (2021). Concepto - Bienes comunes esenciales en la
propiedad horizontal (Radicado 2021ER0002239, 12 de enero de 2021).
https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2021er0002239.pdf
Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. (2023). Concepto – Propiedad horizontal – Cuota
extraordinaria (Radicado No. 2023ER0104522). N. A. Muñoz Leguizamón (Jefe Oficina Asesora
Jurídica).
https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2023ee0084196.pdf
Navarro, M. (s.f.). Los daños más comunes en la estructura de un edificio [Imagen].
https://arquitectomanuelnavarro.es/los-danos-mas-comunes-en-la-estructura-de-un-edificio/
Patiño, M. C. O. (2024, 16 de julio). Auto: Prueba por informe – Juan Carlos Sosa Londoño. Tribunal
Superior de Medellín.
https://tribunalmedellin.com/images/decisiones/civil/2023/05001310301820220022001.pdf
Pipiraite, T. (2017). Humedades en edificación: Estudio desde su origen hasta la actualidad, y
aplicaciones contemporáneas (Trabajo de fin de grado). Universidad Politécnica de Valencia, Escuela
Técnica Superior de Arquitectura.
https://riunet.upv.es/bitstream/handle/10251/110842/Pipiraite%20-%20CSAF0108...
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, junio, 2025, Volumen VI, Número 3 p 1510.
Rico Puerta, L. A. (Mag. Ponente). (2023, 9 de octubre). SC364-2023 (Radicación No. 05001-31-03-010-
2018-00315-01). Corte Suprema de Justicia. https://cortesuprema.gov.co/corte/wp-
content/uploads/2023/10/SC364-2023-2018-00315-01.pdf
Sherwin-Williams. (s.f.). Desprendimiento de pintura por humedad [Imagen]. Sherwin-Williams
Centroamérica. https://www.sherwinca.com/blog/solucion-al-desprendimiento-de-pintura-por-
humedad-externa-o-interna/
Soluciones Especiales. (s.f.). Humedad y moho en espacios interiores de los edificios [Fotografía].
https://www.solucionesespeciales.net/humedad-y-moho-en-espacios-interiores-de-los-edificios
U.S. Environmental Protection Agency. (2016). Guía para el control de la humedad en el diseño,
construcción y mantenimiento de edificaciones (A. Herrera, Trad.).
https://espanol.epa.gov/sites/default/files/2016-
07/documents/moisture_control_guidance_spanish_april_2016_508_final.pdf
Waunakee Remodeling. (s.f.). Condensación en ventanas y cómo evitarla [Imagen].
https://www.waunakeeremodeling.com/window-replacement/what-causes-window-condensation-
and-how-you-can-avoid-it/
Todo el contenido de LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, publicados en
este sitio está disponibles bajo Licencia Creative Commons .