registro mercantil promueve la publicidad de los actos jurídicos comerciales, autenticando y
protegiendo así las relaciones económicas (Tamayo, 2024, p. 2). En esta situación cambiante, un
aspecto del desarrollo del sistema registral es el uso de tecnologías en la información y el desarrollo,
como la digitalización de archivos. La gestión de datos, el tiempo de respuesta y la información al
usuario son más eficientes con la revolución digital. Pero, también ha dado lugar a problemas de
seguridad de datos, la protección de la información personal y la disparidad entre la tecnología rural y
urbana. En este sentido, trabajos recientes indican que la digitalización mejora la eficiencia, pero tiene
limitaciones como la ausencia de infraestructura tecnológica, la capacitación inadecuada del personal
y el riesgo de ciberseguridad (Rojas & Adames, 2023, p. 6). La conexión de los registros públicos y los
gobiernos municipales es uno de los ejes del problema bajo análisis. Los municipios, en el ejercicio de
sus competencias, redactan ordenanzas que regulan ciertos aspectos relacionados con el uso del
suelo, catastros, avalúos e impuestos a la propiedad. Sin embargo, en gran parte del país, estas
ordenanzas no están alineadas efectivamente con las leyes y regulaciones nacionales de registro, y
por lo tanto pueden estar en desacuerdo con los registrantes, ser inconsistentes con la información
que se les proporciona y afectar el estado legal de las personas.
En las tierras rurales esto es particularmente cierto, ya que la informalidad en la propiedad de la tierra
y la inexactitud de las actualizaciones catastrales afectan el registro de derechos. La doctrina registral
en este sentido ha enfatizado la necesidad de mantener estable un vínculo entre el registro, el catastro
y la ley municipal. Para prevenir información duplicada o contradictoria, la coordinación
interinstitucional es vital. Cómo se desarrolla en la teoría legal registral ecuatoriana, el sistema registral
debe incorporar principios como el folio real, el folio personal y el folio cronológico que faciliten la
organización de la información y mantengan una trazabilidad de los actos autorizados (Doctrina
Registral, 2021, p. 5). Por lo tanto, esta investigación tiene como objetivo discutir las ventajas y
desventajas del sistema registral ecuatoriano en términos de gestión de la propiedad urbana y rural,
con un enfoque particular en la interacción entre los registros de propiedad y comerciales y las
ordenanzas municipales. Los principales objetivos del estudio son:
Explorar los beneficios de la gestión de la propiedad tal como se describe en el sistema registral
ecuatoriano. Se busca identificar las principales fortalezas del sistema; su seguridad jurídica,
publicidad de los actos y facilitación del tráfico económico, así como las debilidades estructurales
relacionadas con la dispersión normativa, la falta de articulación institucional y los desafíos
tecnológicos. En cuanto a los objetivos específicos, el estudio: (i) explorará el enfoque regulatorio y el
marco de los registros públicos en Ecuador, que se refiere a través de la Constitución de 2008 y el
Código Civil, así como las leyes orgánicas relevantes; (ii) las ventajas comparativas del sistema
registral para la seguridad jurídica, el desarrollo económico y la planificación territorial; (iii) los
principales problemas asociados con la gestión de la propiedad, incluidas las ordenanzas municipales,
en áreas urbanas y rurales; y (iv) propondrá algunas reflexiones para abordar los problemas de
articulación entre los diferentes niveles regulatorios y capas administrativas. Para este estudio deben
definirse términos clave. Por un lado, el "registro de la propiedad" se define como la autoridad pública
del registro y publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles y asegurar su exigibilidad frente
a terceros.
En segundo lugar, el "registro mercantil" es el sistema de publicidad legal de actos y contratos
relacionados con la actividad comercial. En tercer lugar, la "gestión de la propiedad" abarca los
procedimientos administrativos, técnicos y legales involucrados en la gestión de bienes inmuebles en
entornos urbanos y rurales. Lo más importante, también derivamos las "ordenanzas municipales" como
normas legales adoptadas por los gobiernos autónomos descentralizados en el ejercicio de sus
competencias constitucionales y legales. Este es un estudio de alcance temporal corto, centrado en la
evolución reciente, principalmente en los últimos 5 años (2020–2025), del sistema registral
ecuatoriano, ya que el cambio de regulaciones tanto a nivel tecnológico como político es muy grande.
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades, Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, abril, 2026, Volumen VII, Número 2 p 995.
