DOI: https://doi.org/10.56712/latam.v5i6.3273
Warnes: diferencia en los valores catastrales y comerciales de
terrenos urbanos - un llamado a la zonificación y actualizació=
;n
catastral
Warnes:
discrepancy in cadastral and commercial values of urban land – a call=
for
zoning and cadastral update
Augusto Herrera Vargas
https://orcid.org/0009-0003-0418-2964
Universidad
Autónoma Gabriel Rene Moreno
Bolivia
Artículo recibido: 23 de diciembre de 2024. Aceptado para
publicación: 09 de enero de 2025.
Conflictos de
Interés: Ninguno que declarar.
Resumen
El estudio investiga las discrepancias entre los valores catastrales y comerci= ales de terrenos urbanos en el municipio de Warnes, Santa Cruz Bolivia, con el objetivo de proponer una revisión de la zonificación y actual= izar los valores catastrales para reflejar mejor los precios de mercado. A través de encuestas a 118 residentes y el análisis de variabl= es como el tamaño del lote, el número de pisos, el año de construcción, el costo de compra, el vecindario, el uso y la ubicación de las propiedades, se utilizaron modelos de regresi&oacut= e;n lineal y análisis de frecuencias univariadas para identificar los factores que influyen en estas diferencias. Los principales hallazgos revelan que los valores comerciales suelen ser m&aacu= te;s altos que los catastrales, y que factores como el tamaño del lote, el número de pisos y el costo de compra son determinantes en esta disparidad. El modelo estadístico desarrollado logra explicar el 78%= de la variación en estas diferencias. En conclusión, el estudio sugiere la necesidad de actualizar los valores catastrales y revisar la zonificación en Warnes para que el valor catastral se distribuya mej= or con el valor de mercado, mejorando así la equidad en la tributación de los terrenos urbanos dentro del municipio de Warnes.<= o:p>
Palabras clave: valores
catastrales, valores comerciales, terrenos urbanos, wa=
rnes,
Bolivia
Abstract
The study investigates discrepancies between cadastral and commercial
values of urban land in the municipality of Warnes, Santa Cruz, Bolivia, ai=
ming
to propose a zoning review and update cadastral values to better reflect ma=
rket
prices. Through surveys of 118 residents and analysis of variables such as =
lot
size, number of floors, year of construction, purchase cost, neighborhood,
property use, and location, linear regression models and univariate frequen=
cy
analysis were applied to identify the factors influencing these differences.
The main findings reveal that commercial values are generally higher than
cadastral values and that factors such as lot size, number of floors, and
purchase cost are significant determinants in this disparity. The statistic=
al
model developed explains 78% of the variation in these differences. In
conclusion, the study suggests the need to update cadastral values and revi=
se
zoning in Warnes so that cadastral values better align with market values,
thereby enhancing equity in the taxation of urban land within the municipal=
ity
of Warnes.
Keywords: cadastral valu= es, commercial values, urban land, warnes, Bolivia<= o:p>
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o:p>
Cómo citar: Herrera Varga=
s,
A. (2025). Warnes: diferencia en los valores catastrales y comerciales de
terrenos urbanos - un llamado a la zonificación y actualizació=
;n
catastral. LATAM Revista Latinoamer=
icana
de Ciencias Sociales y Humanidades 5 (6), 3733 – 3742. https://doi.or=
g/10.56712/latam.v5i6.3273
INTRODUCCIÓN
La inequidad en la tributación y la
percepción de la propiedad resulta de las diferencias en los valores=
catastrales
y comerciales de los terrenos. El propósito de este estudio es
comprender los efectos de esta diferencia en Warnes, Santa Cruz Bolivia,
examinando varios factores. Estos incluyen el tamaño del lote, el
número de pisos, el año de construcción, el costo de
compra, el vecindario, el uso y la ubicación de la propiedad. Los
hallazgos se utilizarán para desarrollar un plano de zonificaci&oacu=
te;n
renovado y valores catastrales más precisos para las áreas
analizadas.
La discrepancia entre los valores catastrales y
comerciales de terrenos en áreas urbanas es un problema que afecta a
muchas municipalidades, impactando directamente la recaudación de
impuestos y la gestión territorial. En el municipio de Warnes, Boliv=
ia,
esta disparidad entre los valores catastrales asignados por el gobierno y l=
os
valores comerciales del mercado inmobiliario crea una situación de
subvaloración fiscal que limita la capacidad financiera de la
administración local para invertir en infraestructura y servicios p&=
uacute;blicos
(González & López, 2020). Los valores catastrales, que de=
ben
reflejar una estimación objetiva del valor de los bienes inmuebles p=
ara
fines tributarios, presentan rezagos en su actualización, lo que da =
como
resultado una base impositiva que no coincide con la realidad económ=
ica
del mercado (Martínez et al., 2021).
El presente estudio analiza la diferencia
existente entre los valores catastrales y comerciales de terrenos urbanos en
Warnes, utilizando métodos estadísticos y modelos de
regresión que consideran variables como la superficie del lote, la
ubicación, el uso y el estado de la propiedad (Pérez &
Vargas, 2019). La investigación se apoya en datos obtenidos a partir=
de
encuestas realizadas a los propietarios y habitantes de distintas zonas del=
municipio,
permitiendo así identificar patrones de subvaloración y evalu=
ar
el impacto potencial de una zonificación y actualización
catastral (Ramírez & Cruz, 2022).
La importancia de esta investigación ra=
dica
en ofrecer una base empírica para la formulación de
políticas de zonificación y actualización de los valor=
es
catastrales, con el objetivo de reducir la brecha entre los valores fiscale=
s y
comerciales. Esto no solo optimizaría la recaudación tributar=
ia,
sino que también promovería un desarrollo urbano más
equitativo y sustentable, alineado con la realidad económica del
municipio (Moreno & García, 2023).
METODOLOGÍA
Població=
n y
Muestra
El estudio se centra en propiedades comerciales
dentro de la zona urbana de Warnes, Bolivia, y examina las discrepancias en=
tre
sus valores catastrales y comerciales. Se optó por una selecci&oacut=
e;n
aleatoria de 118 habitantes, lo que facilitó la obtención de =
una
representación exacta de la región.
Las encuestas obtuvieron información ac=
erca
de los atributos del terreno y la percepción del valor de mercado en
comparación con el catastral, considerando factores como el
tamaño del lote, la cantidad de pisos y la ubicación. Este
método proporciona una base firme para reconocer los elementos que
inciden en la variación de valores en Warnes.
Instrumento de
Recolección de Datos
El instrumento de recolección de datos
utilizado en este caso fue una encuesta estructurada, que tuvo como objetivo
obtener información clave sobre las percepciones y
características de los terrenos e inmuebles de una zona determinada.=
La
encuesta se diseñó cuidadosamente para abarcar diversos aspec=
tos
del terreno y las propiedades, lo que permitió obtener una visi&oacu=
te;n
completa tanto de los atributos físicos como de las percepciones
subjetivas de los residentes.
Técnicas=
de
Análisis de Datos
Se utilizaron las siguientes técnicas de
análisis de datos
Distribuciones de frecuencias univariadas:
Se acudió al software estadístico SPSS para efectuar un
análisis descriptivo univariado de las
variables superficie del lote, número de pisos, año de constr=
ucción,
costo de compra.
Sup. Lote <=
span
class=3DSpellE>M2
Gráfico =
1
Sup. Lote M2
![](3D"1529_HerreraVargas_archivos/image006.gif")
Modelos de
regresión lineal: Se acudió al
software estadístico EViews, en la cual =
se
llevó a cabo un análisis para determinar las variables que
explican las diferencias significativas en los valores de los terrenos, tan=
to
catastrales como comerciales.
Diferencia de
valores según superficie del lote
![](3D"1529_HerreraVargas_archivos/image008.gif")
RESULTADOS
Caracterí=
;sticas
de la muestra
La muestra se caracterizó por una varie=
dad
de tamaños de lotes, número de pisos, años de
construcción, costos de compra, vecindarios, usos y ubicaciones.
Diferencia entre
Valores Catastrales y Comerciales
Los valores catastrales y comerciales de los
terrenos son elocuentemente diferentes. El valor comercial promedio es mayor
que el valor catastral.
Factores que
Influyen en la Diferencia de Valores
El tamaño del terreno, el número=
de
pisos, el año de construcción y el costo de compra son variab=
les
importantes que explican las diferencias entre los valores catastrales y
comerciales de los terrenos, según los modelos de regresión
lineal.
La investigación realizada en el munici=
pio
de Warnes reveló una notable diferencia entre los valores catastrale=
s y
comerciales de los terrenos urbanos, principalmente determinada por factores
como el tamaño del lote, el número de pisos y el año de
construcción. De acuerdo con el análisis de regresión =
lineal
aplicado, se observa que la superficie del lote explica en gran medida la
variación entre estos valores, coincidiendo con hallazgos de estudios
previos que sostienen la importancia del tamaño y ubicación e=
n la
valoración inmobiliaria (Rodríguez & Ortiz, 2018).
El valor comercial promedio fue consistentemen=
te
superior al valor catastral, lo cual indica una subestimación catast=
ral
en la valoración de propiedades. Según Benítez y Cruz
(2021), este fenómeno es común en áreas donde los
catastros no han sido actualizados en función de las fluctuaciones d=
el
mercado inmobiliario. En este estudio, la regresión lineal mostr&oac=
ute;
que el modelo explica el 78% de la variación entre los valores, lo c=
ual
es significativo, aunque persiste un 22% de variación atribuible a o=
tros
factores no considerados, como la infraestructura y los servicios disponibl=
es
en cada zona (Pérez et al., 2020).
Las encuestas realizadas a 118 residentes
proporcionaron datos cualitativos que confirman la percepción de los
habitantes sobre la baja representatividad del valor catastral respecto al
valor de mercado de sus propiedades. Este resultado concuerda con estudios =
en
otros contextos urbanos de América Latina, que destacan la importanc=
ia
de incorporar la percepción local en los modelos catastrales para
mejorar la precisión de la valoración fiscal (García &=
amp;
Fernández, 2019).
Otro hallazgo significativo fue la influencia =
de
la antigüedad y el estado de las propiedades en la determinación
del valor comercial. Tal como señalan Ramírez y Delgado (2022=
),
la antigüedad es un factor relevante en áreas urbanas con
infraestructura en desarrollo, donde las propiedades más recientes
suelen reflejar valores comerciales más altos. Este patrón
también se observó en Warnes, especialmente en los barrios con
reciente expansión urbana.
En resumen, los resultados refuerzan la necesi=
dad
de actualizar los valores catastrales para reducir la disparidad con los
valores comerciales y proponen una revisión de la zonificació=
n,
lo cual beneficiaría tanto a la gestión fiscal del municipio =
como
a la equidad en la tributación de los terrenos urbanos.
DISCUSIÓN
Los hallazgos de este estudio confirman la
existencia de una significativa disparidad entre los valores catastrales y
comerciales de los terrenos en Warnes, Bolivia, lo que subraya la necesidad=
de
implementar medidas de actualización y zonificación. La
discrepancia detectada, influenciada por factores como el tamaño del
lote, el número de pisos, el año de construcción y el
costo de compra, concuerda con estudios previos que sugieren que la falta de
actualización catastral impacta negativamente la equidad en la
tributación (Morales & Sánchez, 2018).
El modelo estadístico desarrollado en e=
sta
investigación, que explica el 78% de la variabilidad en la diferenci=
a de
valores, demuestra la capacidad predictiva de las variables seleccionadas, =
como
la superficie del lote. Investigaciones similares han mostrado que el
tamaño y la ubicación de un terreno son factores clave en la
valoración catastral y comercial (Pérez & Díaz, 20=
19),
destacando que las propiedades de mayor extensión tienden a presenta=
r un
mayor margen de diferencia entre ambos valores. Este fenómeno sugiere
que la revisión catastral debe considerar más allá del=
uso
tradicional de las tablas de valores, incorporando ajustes específic=
os
en función de la dinámica del mercado inmobiliario.
Por otra parte, estudios como el de
Rodríguez et al. (2021) también resaltan que la percepci&oacu=
te;n
de los residentes sobre el valor de sus propiedades puede influir en el val=
or
de mercado, aspecto que en este caso podría explicar el 22% de
variación no cubierta por el modelo. Esta percepción est&aacu=
te;
sujeta a factores sociales y económicos que no siempre están
contemplados en la metodología catastral, como la infraestructura
disponible o la calidad de los servicios públicos en el área.=
En
este sentido, los valores catastrales no solo deberían ser ajustados=
en
función de factores físicos y económicos, sino
también considerar aspectos más subjetivos que impactan el va=
lor
percibido y real de los inmuebles en el contexto urbano.
En conclusión, los resultados de este
estudio apoyan la propuesta de una nueva zonificación y una
actualización de los valores catastrales en Warnes, lo cual
permitirá una mayor precisión y equidad en la tributaci&oacut=
e;n
de los terrenos urbanos. La adopción de un enfoque integral en la
evaluación de propiedades, que incluya tanto variables objetivas como
percepciones subjetivas de valor, podría beneficiar al desarrollo ur=
bano
sostenible del municipio y garantizar una distribución fiscal m&aacu=
te;s
justa para sus residentes.
CONCLUSIÓN
Se ha desarrollado un modelo estadístico
que busca explicar las razones detrás de esta diferencia. Los result=
ados
indican que el tamaño del lote es un factor determinante en esta
discrepancia: a medida que aumenta la superficie del lote, la diferencia en=
tre
el valor catastral y el valor comercial también tiende a aumentar.
Bondad del ajus=
te
![](3D"1529_HerreraVargas_archivos/image010.gif")
El modelo utilizado es capaz de explicar el 78=
% de
las variaciones en esta discrepancia, lo que significa que las variables
incluidas en el modelo (como el tamaño del lote y posiblemente otras)
son bastante efectivas para predecir esta diferencia. Sin embargo, el 22%
restante de las variaciones no pueden ser explicadas por el modelo y
podrían atribuirse a otros factores no considerados en el
análisis, como la ubicación específica del terreno, la
calidad del suelo, la existencia de servicios públicos, entre otros.=
Basándose en estos resultados, se propo=
ne
una nueva zonificación y un nuevo plano de valores catastrales para =
el
municipio de Warnes. Esto sugiere que los valores catastrales actuales
podrían no reflejar de manera adecuada el valor real de mercado de l=
os
terrenos, especialmente para lotes de mayor tamaño.
En resumen, el estudio revela que la
valoración catastral en el municipio de Warnes necesita ser revisada=
y
actualizada para reflejar de manera más precisa los valores de merca=
do
de los terrenos. La nueva zonificación propuesta y el modelo
estadístico desarrollado podrían ser herramientas útil=
es
para llevar a cabo esta actualización.
<=
/a>Valores observados y estimados
![](3D"1529_HerreraVargas_archivos/image012.gif")
Los resultados de este estudio enfatizan la
urgente necesidad de actualizar los valores catastrales en el municipio de
Warnes para reflejar con mayor precisión los valores comerciales de =
los
terrenos urbanos. La diferencia significativa encontrada entre ambos valores
demuestra que el sistema actual de valoración catastral no responde a
las dinámicas del mercado ni a la realidad socioeconómica loc=
al,
lo cual afecta directamente la equidad fiscal y limita la capacidad
recaudatoria del municipio. Tal como señalan Ruiz y Gómez (20=
16),
la actualización catastral es esencial para asegurar que los gobiern=
os
locales tengan una base tributaria sólida, ajustada al contexto
económico y urbano.
Además, el análisis realizado
muestra que factores como el tamaño del lote, el número de pi=
sos,
el año de construcción y el costo de compra son determinantes=
en
la disparidad entre valores catastrales y comerciales. Este hallazgo es
consistente con el trabajo de Fernández y Martínez (2018),
quienes concluyen que la falta de adaptación en los sistemas de
zonificación y valoración limita la efectividad de las
políticas urbanas en municipios en expansión. En este sentido,
una zonificación revisada y ajustada a las condiciones actuales puede
ofrecer una base sólida para un sistema tributario más justo,
beneficiando tanto a la administración pública como a los
ciudadanos.
Finalmente, es relevante considerar que la
percepción de los propietarios sobre el valor de sus propiedades pue=
de
influir en el valor de mercado, una variable que en otros contextos se ha
identificado como clave para la precisión de los avalúos, como
apuntan Rodríguez y Torres (2020). La integración de estos
elementos en el sistema de valoración catastral no solo
facilitaría una distribución tributaria equitativa, sino que
también contribuiría a un desarrollo urbano sostenible y alin=
eado
con las expectativas de la población local.
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