DOI: https://doi.org/10.56712/latam.v6i6.4920
La problemática de la transferencia de propieda=
d en
el Perú 2024
The problem of property transfer in Peru 2024
Anshella Lizbeth Diaz Macedo
Anshellad@gmail.com
https://orcid.org/0000-0001-7594-4995
Universidad Pri=
vada
Antenor Orrego
Trujillo–
Perú
Artículo recibido: 30 de julio de 2025.
Aceptado para publicación: 29 de noviembre de 2025.
Conflictos de
Interés: Ninguno que declarar.
Resumen
La
investigación se centra en mejorar las normas jurídicas a
través de propuestas legislativas, con énfasis en la
transferencia de bienes inmuebles en Perú. El Código Civil,
específicamente el Artículo 949, permite la transferencia de =
propiedades
simplemente con un acuerdo de voluntades, sin necesidad de inscripció=
;n
en el registro. Sin embargo, esta práctica puede resultar en conflic=
tos
legales y pérdidas económicas, como situaciones donde propied=
ades
adquiridas se descubren inscritas a nombre de terceros. La propuesta centra=
l de
la investigación es hacer obligatoria la inscripción registral
para asegurar a los compradores. También se destaca la importancia d=
el
rol del notario, quien actualmente no está obligado a registrar las
transferencias, sugiriendo la necesidad de revisar tanto la Ley del Notaria=
do
como el Código Civil para fortalecer la obligatoriedad de la
inscripción y así mejorar la seguridad jurídica y fome=
ntar
una cultura registral.
=
Pal=
abras
clave: derecho de propiedad, seguridad jurídica, inmueble,
obligatoriedad, sistema declarativo o facultativo y sistema constitutivo
Abstract
The
research focuses on improving legal norms through legislative proposals, wi=
th
an emphasis on the transfer of real estate in Peru. The Civil Code,
specifically Article 949, allows the transfer of properties simply with an
agreement of wills, without the need for registration. However, this practi=
ce
can result in legal conflicts and economic losses, such as situations where
acquired properties are found to be registered in the names of third partie=
s.
The central proposal of the research is to make registration mandatory to
ensure security for buyers. It also highlights the importance of the notary=
's
role, who is currently not required to register transfers, suggesting the n=
eed
to review both the Notary Law and the Civil Code to strengthen mandatory
registration and thus improve legal security and promote a culture of
registration.
=
Key=
words:
property right, legal certainty, declarative system and constitutive system=
<=
span
style=3D'mso-tab-count:1'> &=
nbsp; &nbs=
p;
<= o:p>
Todo el contenido de LATAM Revista Latinoamericana de
Ciencias Sociales y Humanidades, publicado en este sitio está
disponibles bajo Licencia Creative Commons.
Cómo citar: Diaz Macedo, A. L. (2025). La
problemática de la transferencia de propiedad en el Perú 2024=
. LATAM
Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades 6 (6), 751 ̵=
1; 770.
https://doi.org/10.56712/latam.v6i6.4920
=
INT=
RODUCCIÓN
La =
investigación
se desarrolla en un contexto que aborda directamente la problemática=
de
la seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria, la cual se ve
seriamente afectada por las transferencias que se realizan sin la debida
inscripción en los registros públicos. Este escenario es un
subproducto del actual sistema registral facultativo, cuyas contradicciones
normativas han generado un gran debate. Lamentablemente, estas fallas
normativas han facilitado actividades ilícitas como el tráfic=
o de
terrenos e incluso la duplicidad de partidas, debilitando de manera
crítica la finalidad y efectividad de la seguridad jurídica e=
n el
país.
El
estudio se justifica plenamente, pues existe una necesidad urgente de anali=
zar
la seguridad jurídica con el propósito de contribuir a la mej=
ora
de la Institución Jurídica Registral. En consecuencia, la
principal propuesta de solución que concluye el artículo es la
modificación fundamental del sistema legal de transferencia de
propiedad, transitando del actual modelo consensual declarativo a un sistema
constitutivo.
La
relevancia de esta investigación es innegable, ya que la seguridad
jurídica de la propiedad se considera un componente esencial para el
adecuado desarrollo económico y social de cualquier estado de derech=
o. El
tema adquiere particular importancia por el acelerado crecimiento urbano y =
la
necesidad imperiosa de reducir las brechas de informalidad en el mercado
inmobiliario. Ofrecer seguridad jurídica a los acreedores en su
adquisición de propiedad es vital, por lo que el análisis de =
los
sistemas registrales —divididos globalmente en el facultativo
(declarativo) y el obligatorio (constitutivo) es importante para definir el
camino a seguir.
●
¿Cómo podría la implementaci&oacut=
e;n
de la inscripción obligatoria mejorar la seguridad jurídica en
las transacciones inmobiliarias en el Perú 2024?
●
Analizar la seguridad jurídica de la propiedad
inmobiliaria en el Perú con el propósito de contribuir a la
mejora de la Institución Jurídica Registral mediante la propu=
esta
de implementar un sistema registral constitutivo.
<= span style=3D'mso-list:Ignore'>●<= span style=3D'mso-list:Ignore'>●● Comparar el sistema registral consensual declarativo (facultativo) peruano con ejemplos de éxito implementados en otras legislaciones, como el sistema constitutivo, para fundamentar una reforma.<= o:p>
Pro=
poner
la modificación del Artículo 949 del Código Civil y ot=
ras
normas pertinentes para establecer la inscripción obligatoria (siste=
ma
constitutivo) como requisito indispensable para la transferencia de propied=
ad
inmobiliaria.
=
MET=
ODOLOGÍA
Se
utilizó el enfoque de revisión literaria, tal como lo describe
Pardal (2023). Este consiste en un análisis exhaustivo y coherente d=
e la
literatura existente, organizando la información para construir una
narrativa sobre la evolución del conocimiento, destacando conexiones,
contradicciones y debates.
Se
aplicó un diseño de investigación
“Fenomenológico”, según Pardal (2023), que se cen=
tra
en comprender y describir las experiencias subjetivas y significativas de l=
as
personas (propietarios, compradores, notarios, etc.) en relación con=
el
proceso de transferencia de propiedad, sus desafíos y soluciones.
Además, se incluye un análisis “Exegético”
según Pardal (2023) que implica un análisis detallado de los
textos legales (Código Civil Peruano, leyes registrales) y jurisprud=
encia
para identificar inconsistencias y posibles mejoras normativas.
No =
se
menciona la participación directa de personas en la recolecció=
;n
de datos, ya que el estudio se basa en una revisión literaria y
análisis legal. El enfoque fenomenológico, sin embargo,
implicaría estudiar las experiencias de individuos como propietarios,
compradores y notarios en el contexto de la transferencia de propiedad.
El
principal "instrumento" fue la selección de fuentes y base=
s de
datos científicamente reconocidas y confiables (Redalyc, Scielo, ent=
re
otras).
El
procedimiento se basó en la Selección de fuentes y bases de
datos, sumando un total de 38 referencias bibliográficas. Se
realizó una búsqueda en Scielo relacionada con la "La
problemática de la transferencia de propiedad en el Perú
2024”, donde se encontraron 22 investigaciones.
El
análisis consiste en la síntesis y organización narrat=
iva
de la literatura existente (revisión literaria), la comprensió=
;n y
descripción de experiencias subjetivas (fenomenológico) y el
análisis detallado de textos legales y jurisprudencia (exegét=
ico)
para identificar inconsistencias y desafíos en la normativa.
Se
consideraron las consideraciones éticas en observancia del Có=
digo
de Ética para la investigación de la Universidad Privada Ante=
nor
Orrego, basado en el cumplimiento del principio de responsabilidad, honesti=
dad,
resistencia del estudio y rigor científico. También se siguie=
ron
las directrices de las normas APA séptima edición para las ci=
tas
y el uso del programa Turnitin para asegurar qu=
e el
trabajo esté dentro del porcentaje permitido.
=
DES=
ARROLLO
La
propiedad inmobiliaria constituye la base fundamental de la riqueza naciona=
l,
sirviendo como eje principal para la estabilidad económica, la
inversión privada y el acceso al crédito formal. En el
Perú, a pesar de los avances institucionales logrados con la
creación y fortalecimiento de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos (SUNARP), la seguridad jurídica en la
transferencia de bienes inmuebles sigue siendo una vulnerabilidad
crítica, lo que compromete la fe pública y el desarrollo
sostenido.
El
objetivo general de esta investigación es analizar la seguridad
jurídica de la propiedad inmobiliaria en el Perú con el
propósito de contribuir a la mejora de la Institución
Jurídica Registral. La vía propuesta para alcanzar dicha mejo=
ra
es la implementación de un sistema registral constitutivo. La
persistencia de patologías graves como el fraude, la doble venta y el
tráfico ilícito de terrenos exige una revisión profunda
del marco normativo civil que regula la transferencia de dominio. Trabajos =
de
investigación jurídica recientes, fechados en 2024, confirman
esta urgencia y señalan de manera unívoca al Artículo =
949
del Código Civil como el núcleo del problema, concluyendo que=
su
modificación es necesaria para garantizar la seguridad jurídi=
ca.
La
debilidad del sistema registral peruano, al ser facultativo, impone una car=
ga
innecesaria a los particulares y genera lo que se denomina "propiedad
oculta" transferencias de dominio que son perfectamente válidas=
a
nivel contractual pero que carecen de publicidad registral. Esta propiedad
oculta, al no estar plenamente publicitada, no puede ser utilizada de manera
eficiente como garantía o colateral en el tráfico crediticio
formal, lo que resulta en costos de transacción más altos y
dificultad para el apalancamiento económico de los propietarios. De =
esta
manera, el actual diseño registral obstaculiza la formalizació=
;n
de la economía y la capacidad de los ciudadanos para acceder a
crédito bancario robusto, contraviniendo la función moderna
esencial de un registro público como motor de la actividad
económica.
Para
comprender la magnitud de la reforma necesaria, resulta imprescindible
diferenciar entre los sistemas registrales existentes. Un Sistema Registral
Constitutivo se define claramente por la naturaleza de la inscripció=
n:
el acto o el derecho real se constituye con la inscripción. Es decir,
los derechos reales nacen al momento de su anotación en el Registro =
de
Títulos. En este modelo, la inscripción no es meramente una
formalidad de publicidad, sino un elemento determinante y esencial para la
adquisición o constitución del derecho real. Ejemplos
paradigmáticos de este sistema se encuentran en las legislaciones de
Alemania, Suiza, Austria y Australia (Sistema Torrens). (Castillo, 2021)
En
contraste, el sistema peruano actual es consensualista=
y declarativo. En él, la inscripción se limita a declarar un
derecho que ya ha nacido fuera del registro (por el mero consenso) y a otorgar oponibilidad frente a terceros. (Arribas, 2024)
La
Seguridad Jurídica Registral se aborda desde dos ópticas comp=
lementarias:
la seguridad estática y la seguridad dinámica. La seguridad
estática se centra en la protección del titular ya inscrito,
garantizando la inatacabilidad de su derecho. La
seguridad dinámica, en cambio, protege el tráfico
jurídico, es decir, la confianza del tercero adquirente de buena fe =
que
confía en la información proporcionada por el Registro. El
sistema peruano, al privilegiar el consenso sobre el registro, establece una
seguridad estática débil, pues el titular inscrito no es
necesariamente el propietario real, lo que a su vez socava la seguridad
dinámica. (López, 2022)
El
núcleo de la problemática de la transferencia de propiedad en
Perú reside en la formulación del Artículo 949 del
Código Civil, el cual establece: “La sola obligación de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él,
salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”. (Cond=
or,
2022)
Este
precepto consagra el Principio Consensualista p=
ara la
transferencia de bienes inmuebles, un modelo heredado históricamente=
del
Artículo 1138 del Código Civil Francés de 1904. Dicha
norma francesa defendía que la obligación de entregar la cosa=
se
perfeccionaba por el solo consentimiento de las partes contratantes, hacien=
do
al acreedor propietario desde ese instante, aun sin la traditio
(entrega física). (Martínez, Impacto de la modernizació=
;n
del registro de propiedad en el Perú. Revista de Derecho Registral.,
2021)
Des=
de
una perspectiva teórica, el consensualismo
ofrece la ventaja de agilizar los intercambios al eliminar la necesidad de
formalidades adicionales, robusteciendo la autonomía de la voluntad
privada. No obstante, la experiencia peruana demuestra que esta rapidez
contractual se obtiene a costa de la certeza jurídica. (Lavado, 2019=
)
En =
este
marco, la inscripción en la SUNARP (Registro de Predios) adquiere un=
rol
meramente declarativo. La inscripción no constituye el derecho de
propiedad, sino que lo hace cognoscible, otorgándole oponibilidad fr=
ente
a terceros que pudieran ostentar derechos concurrentes. En la prácti=
ca,
la función primordial de la inscripción en Perú es mit=
igar
la extrema inseguridad que inevitablemente genera un sistema basado
únicamente en el consenso contractual. (Martínez, Impacto de =
la
modernización del registro de propiedad en el Perú. Revista de
Derecho Registral., 2021)
El
conflicto de derechos reales, regulado por el Artículo 2022 del
Código Civil, ejemplifica esta situación: si bien el primer
comprador por consenso es el propietario civil, el segundo comprador que
inscribe de buena fe (bajo ciertos requisitos) prevalece, demostrando que la
inscripción no es el derecho, sino un mecanismo de preferencia. Esto
subraya que la inscripción opera como un criterio de desempate, no c=
omo
la fuente del derecho de propiedad en sí mismo. (Arias, 2020)
El
sistema facultativo/declarativo peruano alimenta directamente las principal=
es
patologías del tráfico inmobiliario.
La =
no
obligatoriedad de la inscripción facilita la discrepancia entre la
realidad civil (el propietario contractual) y la realidad registral (quien
figura como titular para el público). Esta divergencia sistém=
ica
expone al adquirente a ser víctima de fraude o simulación de
venta, especialmente si no inscribe inmediatamente su título. La
conclusión contundente de la investigación académica es
que la sola enajenación "pone en riesgo al adquirente".
(Campos, 2023)
El
problema más evidente es la Doble Venta. Dado que el vendedor mantie=
ne
la titularidad registral (el "poder" de disponer ante terceros)
incluso después de la venta por consenso, puede válidamente
enajenar el mismo inmueble a un segundo adquirente que, al inscribir primer=
o,
se convierte en el titular oponible, dejando al primer comprador, aunque
propietario civil, sin el inmueble. (Chávez, 2023)
El
sistema laxo de transferencia es explotado por organizaciones dedicadas al
Tráfico Ilícito de Terrenos. Esta actividad delictiva prospera
gracias a la opacidad generada por la propiedad no registrada y la posibili=
dad
de manipular la información registral o predial. (Castillo, 2021)
El
Estado ha implementado medidas paliativas ante esta crisis. COFOPRI,
el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal, ha optado por
proteger los títulos de propiedad que emite imponiendo un
"candado" o una restricción legal a la venta del inmueble =
por
un periodo de cinco años. La existencia y aplicación de este
"candado" administrativo, si bien necesario para proteger a los
recién formalizados, constituye una admisión de facto de la
insuficiencia de la seguridad jurídica proporcionada por la
inscripción registral estándar en Perú. Un sistema
registral intrínsecamente robusto y constitutivo no requerirí=
a de
tales restricciones administrativas temporales para validar o proteger un t=
ítulo.
La necesidad de aplicar este costo burocrático excepcional demuestra=
el
fallo sistémico inherente al modelo actual. (Fernández, 2020)=
Aun=
ado
a esto, la Duplicidad de Partidas representa una inseguridad estructural, p=
ues
dos o más partidas registrales reclaman la titularidad total o parci=
al
del mismo bien. El Tribunal Registral de SUNARP aborda constantemente estos
conflictos complejos. Por ejemplo, la Resolución 0151-2024-SUNARP-
La
transición a un sistema constitutivo busca eliminar la necesidad de
estas intervenciones paliativas y de saneamiento constante. Un sistema que =
hace
nacer el derecho con la inscripción impone un rigor en el control pr=
evio
que fortalece a la institución registral. (Díaz, 2020)
La
búsqueda de una mayor seguridad jurídica en el Perú
requiere la comparación de su sistema consensua=
lista
y declarativo con modelos que han demostrado ser exitosos a nivel global, e=
specíficamente
aquellos basados en la inscripción constitutiva.
El
Derecho Civil Alemán, codificado en el Bür=
gerliches
Gesetzbuch (BGB), o=
pera
bajo un principio de separación entre la obligación (el contr=
ato de
compraventa) y el acto de disposición (la transferencia real). (Parthenon, 2022)
En
Alemania, la transferencia de la propiedad de un inmueble no se perfecciona=
con
el mero acuerdo de voluntades. Se requiere, obligatoriamente, dos actos
adicionales y concurrentes:
La
Inscripción Constitutiva: La transferencia requiere la coincidente
inscripción en el Registro de la Propiedad (Gru=
ndbuch)
La
inscripción en el Grundbuch es el requis=
ito
sine qua non para el nacimiento del derecho real de propiedad. Si falta la
inscripción, solo existe una obligación contractual entre las
partes, pero la propiedad no se ha transferido. Este rigor sistémico
elimina por completo el problema de la "propiedad oculta" y la do=
ble
venta. Al imponer la inscripción como el modo constitutivo, se garan=
tiza
que lo que publica el Registro es, por definición, la verdad
jurídica de la propiedad. (Condor, 2022)
El
Sistema Torrens, implementado en Australia y adoptado con variantes en otras
jurisdicciones (como la República Dominicana), lleva el principio
constitutivo a su máxima expresión al garantizar la inatacabilidad del título inscrito. (Vega, 202=
3)
El
Registro bajo el Sistema Torrens no solo constituye el derecho de propiedad,
sino que lo sanea. El título inscrito es la fuente irrefutable del
derecho. Este modelo se fundamenta en un principio de fe pública
absoluta, donde la certeza del tráfico es prioritaria.
Un
aspecto crucial que asegura la legitimidad y estabilidad de este sistema es=
el
mecanismo de indemnización estatal. Si una persona sufre la
pérdida de su derecho de propiedad debido a un error registral, no t=
iene
la vía para atacar el título ya inscrito (debido a su inatacabilidad), pero sí tiene derecho a obten=
er una
indemnización económica por la pérdida del derecho sob=
re
el inmueble. Esta compensación se otorga generalmente a travé=
s de
un seguro o Fondo de Garantía habilitado para esos fines. (Toralva, 2021)
Para
que la transición al modelo constitutivo en Perú sea exitosa,=
la
reforma del Artículo 949 debe ir intrínsecamente ligada a la
reforma del régimen de responsabilidad registral. Si el Estado exige=
la
inscripción para constituir el derecho, debe asumir la responsabilid=
ad
objetiva por el funcionamiento defectuoso o irregular del servicio registra=
l,
incluyendo la negligencia de sus funcionarios. La certeza de la indemnizaci=
ón,
como se observa en el modelo Torrens, es esencial para infundir la
máxima fe pública, ya que la certeza de la compensación
económica mitiga el riesgo de la pérdida de un derecho que ah=
ora
se considera inatacable una vez inscrito. (Reyes, 2021)
La
inscripción obligatoria en el nuevo sistema peruano debe ser entendi=
da
como la sustitución de la traditio
física (entrega) por una traditio ficta o
simbólica que perfecciona el título. La crítica doctri=
nal
al sistema consensualista es que el legislador =
de
1904 incurrió en un "manifiesto olvido" al eliminar la
necesidad de la entrega, quedando el derecho de propiedad en una esfera
puramente interna (el contrato). El sistema constitutivo corrige este
déficit al establecer que el acto externo de publicidad (la
inscripción) es el nuevo modo indispensable para consumar el
título de dominio. (Pasco, 2023)
El
análisis de la experiencia peruana y la comparación con
legislaciones exitosas refuerzan la conclusión de que la reforma del
Artículo 949 es la única vía estructural para garantiz=
ar
la seguridad jurídica. El consenso técnico y académico
sostiene que es indispensable modificar dicho artículo para que sea =
la
inscripción la que consolide la propiedad, optando decididamente por=
un
sistema constitutivo. (Mendoza, La inscripción registral y su impact=
o en
la seguridad jurídica en el Perú. . ,
2022)
Esta
obligatoriedad se justifica no solo por razones de técnica civil, si=
no
por un imperativo de política pública. La imposición d=
e la
inscripción obligatoria como condición de existencia del dere=
cho
se alinea con el fortalecimiento del Estado de Derecho, el incremento de la
tranquilidad y confianza en las transacciones inmobiliarias, y la estabilid=
ad económica,
todos ellos aspectos fundamentales de la seguridad jurídica protegida
constitucionalmente. (Navarro, El registro constitutivo y la
formalización de la propiedad en comunidades indígenas, 2023)=
La
reforma debe apuntar a la eliminación del efecto traslativo del mero
consentimiento, reemplazándolo por un requisito de forma y publicidad
solemne que tenga carácter constitutivo.
|
Norma |
Texto
Vigente (C.C. 1984) |
Texto
Propuesto (Sistema Constitutivo) |
Justificación
del Cambio |
|
Artículo 949 C.C.<= o:p> |
La sola obligación=
de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de é=
l,
salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. |
Artículo 949.-
Constitución de la Propiedad Inmobiliaria. La transferencia de la
propiedad de un inmueble determinado se perfecciona y se constituye
únicamente mediante su inscripción en el Registro de Predio=
s de
SUNARP, la cual deberá efectuarse sobre la base de Escritura
Pública, bajo sanción de nulidad. |
Eliminar el consensualismo puro. La inscripción se convi=
erte
en el Modo constitutivo del derecho real, garantizando la publicidad abso=
luta
y combatiendo el fraude. |
La
propuesta de nueva redacción exige dos formalidades esenciales: la
Escritura Pública (formalidad ad probationem
elevada a ad solemnitatem) y la Inscripci&oacut=
e;n
Obligatoria (como modo constitutivo del derecho real). La sanción de
nulidad por su incumplimiento es crucial, ya que forzaría la
formalización y evitaría la proliferación de contratos
privados no publicitados que actualmente generan conflictos. (Campos, El
registro constitutivo y la transferencia de propiedad en el Perú: Un
análisis jurídico. , 2023)
Con=
la
inscripción constitutiva, el actual Artículo 1135 del
Código Civil (Concurrencia de Acreedores), diseñado para reso=
lver
conflictos bajo el sistema declarativo, perdería su aplicació=
n en
lo que respecta a la titularidad de la propiedad. Si solo el acto inscrito
confiere la propiedad, el conflicto ya no será entre varios
"propietarios" contractuales, sino entre quien es propietario (el
inscrito) y quienes solo tienen derechos obligacionales pendientes (ius ad
rem).
El
principio de Fe Pública Registral (Art. 2014 C.C.) se vería
dramáticamente robustecido. El contenido del registro adquirir&iacut=
e;a
un carácter sanador e inatacable, elevando la seguridad estát=
ica
y dinámica a estándares internacionales. (Lavado, 2019)
La
implementación del carácter constitutivo exige que el Estado
garantice la veracidad de lo inscrito. Es imperativo establecer un marco le=
gal
que regule la responsabilidad objetiva del Estado (SUNARP) por los da&ntild=
e;os
y perjuicios causados por el funcionamiento defectuoso o irregular del serv=
icio
registral, incluyendo la negligencia de sus funcionari=
os.15
Se recomienda explícitamente la creación de un Fondo de
Indemnización de Garantía, siguiendo la lógica del Sis=
tema
Torrens, para compensar a los terceros que resulten afectados por errores o
fraudes que el sistema, en su rigor, no pueda revertir. (Herrera, 2022)
La
transición de un sistema declarativo a uno constitutivo impone una
rigurosa necesidad de sanear la información de base. Un sistema
constitutivo exige que el registro sea un reflejo exacto de la realidad
física y jurídica. La persistencia de problemas como la
duplicidad de partidas y las inconsistencias catastrales son incompatibles =
con
un sistema constitutivo que debe garantizar la certeza absoluta. (Castillo,
2021)
Por=
lo
tanto, cualquier propuesta legislativa de reforma del Artículo 949 d=
ebe
incluir un mandato legal explícito y la asignación de recursos
presupuestarios adecuados para acelerar el saneamiento físico legal =
y la
vinculación catastral (georreferenciación). Sin un catastro
confiable y saneado, el nuevo Artículo 949 podría constituir
derechos de propiedad sobre bases prediales falsas o superpuestas, minando =
la
legitimidad y eficacia de toda la reforma. (López, 2022)
El
análisis exhaustivo demuestra que el principio =
consensualista
en la transferencia de propiedad inmobiliaria, consagrado en el Artí=
culo
949 del Código Civil peruano, es el factor causal principal de la
inseguridad jurídica estructural en el país. Este modelo perm=
ite
la existencia de propiedad oculta, facilita el fraude inmobiliario, el
tráfico de terrenos y la doble venta, limitando la eficiencia
económica y la fe pública registral. Existe un consenso
técnico ineludible sobre la imperiosa necesidad de abandonar el sist=
ema
declarativo actual y adoptar la inscripción obligatoria y constituti=
va.
(Díaz, 2020)
La
decisión de avanzar hacia un sistema constitutivo es una elecci&oacu=
te;n
de Política Pública Superior donde la seguridad jurídi=
ca
colectiva, que beneficia al crédito, la inversión y la
estabilidad social, debe primar sobre la facilidad transaccional individual
asociada al consensualismo. Imponer la formalid=
ad
rigurosa de la inscripción como condición de existencia del
derecho es necesario para forzar la formalización de activos y prote=
ger
a la sociedad de las externalidades negativas del fraude organizado.
(Martínez, Impacto de la modernización del registro de propie=
dad
en el Perú. Revista de Derecho Registral., 2021)
Se =
debe
promulgar una ley que adopte la propuesta de texto constitutivo, establecie=
ndo
la inscripción registral como requisito ad subs=
tantiam
para la constitución y transferencia de la propiedad inmobiliaria,
obligando a que el título se sustente en Escritura Pública ba=
jo
sanción de nulidad.
Es
esencial crear un marco legal que establezca la responsabilidad objetiva del
Estado (SUNARP) por los daños y perjuicios derivados de la deficient=
e o
irregular prestación del servicio registral. Esto debe complementarse
con la implementación de un Fondo de Garantía o Seguro Estata=
l,
siguiendo el modelo Torrens, para asegurar la indemnización de los
afectados que pierdan su derecho en virtud de la inata=
cabilidad
del título inscrito.
Para
garantizar la eficacia del sistema constitutivo, se requiere un mandato leg=
al
que priorice y acelere el saneamiento físico-legal masivo y la
georreferenciación de todos los predios inscritos. La certeza absolu=
ta
de la realidad registral es una condición operativa indispensable pa=
ra
la legitimidad del sistema.
Se
deben modificar las normas complementarias del Código Civil
(especialmente los artículos 1135 y 2014) para que los principios de
oponibilidad y fe pública se adapten a la nueva naturaleza constitut=
iva
del registro, garantizando la coherencia sistémica de la reforma.
La
implementación de estas medidas transformará la transferencia=
de
propiedad en el Perú de un acto contractual riesgoso a un acto
institucionalmente garantizado, lo que permitirá capitalizar la
propiedad, facilitando el acceso al crédito, y brindará la
seguridad y tranquilidad que el ciudadano peruano requiere para su desarrol=
lo
económico y social.
Esta
teoría ofrece un marco conceptual esencial que distingue entre la ca=
usa
de la transferencia y el acto que la ejecuta. Desde esta óptica, la
propiedad no se mueve con una simple promesa, sino que requiere la concurre=
ncia
de dos momentos jurídicos: el título, que es el acuerdo de
voluntades o el contrato (la obligación de dar), y el modo, que es el
acto de ejecución o entrega (la transferencia efectiva del derecho
real). (Arribas, 2024)
En =
el
contexto peruano, la adopción del sistema conse=
nsualista
(Art. 949) cercenó esta dualidad, asumiendo que el título per=
se
actúa también como modo. Esto crea una "incompletitud&qu=
ot;
que, si bien facilita la inmediatez entre las partes, desprotege a terceros=
. La
propuesta de migrar a un sistema constitutivo busca, en esencia, reestablec=
er
el Modo (la inscripción obligatoria) como el elemento indispensable =
para
que la transferencia adquiera oponibilidad y plena eficacia jurídica
ante toda la sociedad. (Arribas, 2024)
La
teoría consensualista, vigente en el
Perú (Art. 949), eleva el acuerdo de voluntades a la categorí=
a de
acto traslativo de dominio. Históricamente inspirada en el Có=
digo
Napoleónico, esta postura prioriza la autonomía de la volunta=
d de
las partes por encima de las formalidades, facilitando un tráfico in=
mobiliario
ágil y con menos costes transaccionales iniciales.
Sin
embargo, su aplicación en el mercado inmobiliario genera lo que el
artículo llama "la problemática". Al carecer de un
requisito formal obligatorio, el sistema se convierte en una "trampa d=
e la
flexibilidad". La propiedad nace en la esfera privada, pero es invisib=
le
para el tráfico jurídico y los terceros, lo cual es el caldo =
de
cultivo ideal para la doble venta, el estelionato, la usurpación y la
duplicidad de partidas. La propuesta de cambiar a un sistema constitutivo e=
s la
antítesis directa a esta teoría, buscando limitar la
autonomía privada en aras de la seguridad colectiva. (López,
2022)
El
principio constitutivo se basa en la premisa de que el Derecho Real de Prop=
iedad
sobre inmuebles sólo existe plenamente en el mun=
do
jurídico a partir de su inscripción. No se trata de un simple
acto de publicidad, sino de un acto de perfeccionamiento legal. País=
es
como Alemania utilizan este modelo.
Esta
teoría está intrínsecamente ligada al Principio de
Exclusividad. Si el registro es constitutivo, garantiza que solo hay un
propietario legalmente reconocido, ofreciendo la certeza absoluta sobre la
titularidad y la situación del inmueble, eliminando la incertidumbre=
del
sistema mixto actual. La implementación de esta teoría en
Perú (modificando el Art. 949) aseguraría que el derecho de
propiedad sea oponible erga omnes desde el primer momento, protegiendo al
comprador y fortaleciendo el sistema económico inmobiliario. (Parede=
s,
2021)
La =
Fe
Pública Registral es una teoría de protección, un
verdadero "escudo". Su funcionalidad radica en proteger al tercero
que confía ciegamente en la información inscrita en el regist=
ro y
adquiere un derecho, incluso si el título de su transferente resulta=
ser
defectuoso o nulo.
Aun=
que
el sistema peruano es declarativo, esta teoría opera de forma correc=
tiva
en la concurrencia de acreedores (Art. 1135), donde se protege a quien insc=
ribe
primero y actúa de buena fe. Sin embargo, esta protección es
reactiva y no preventiva, pues solo se activa después de que ha ocur=
rido
un conflicto. El artículo sostiene que un sistema constitutivo maximizar la funcionalidad de la fe pública, ya que la
inscripción sería la norma y no la excepción, ampliando
automáticamente el universo de transacciones protegidas. (2021)
Esta
perspectiva ve el registro y la posesión no sólo=
como
herramientas legales, sino como sistemas de comunicación social. La
inscripción registral es el mensaje más claro y eficiente que=
un
propietario puede enviar al mercado y a la sociedad: "Este bien me
pertenece, y mi derecho es oponible a todos".
En =
el
Perú informal, la posesión a menudo actúa como una for=
ma
de publicidad rudimentaria, pero es inherentemente ambigua e insuficiente p=
ara
la complejidad del tráfico moderno. Un sistema obligatorio de regist=
ro
transformaría la publicidad en competitiva: la información
registral prevalecerá por su precisión y solidez legal sobre la
publicidad de hecho (la posesión). Esto es crucial para reducir las
brechas de informalidad y garantizar que el Estado brinde un marco legal
eficiente para el boom inmobiliario. (Mendoza, La inscripción regist=
ral
y su impacto en la seguridad jurídica en el Perú. , 2022)
M&a=
acute;s
que una doctrina legal, esta es una teoría que posiciona la Seguridad
Jurídica como un Principio Rector para el Desarrollo Económic=
o y
Social. La certeza sobre la titularidad de los activos (la propiedad) es el
motor de la inversión, el crédito hipotecario y la
planificación urbana.
El
artículo argumenta que la debilidad del sistema facultativo peruano
socava la confianza, lo que obliga a las partes a desarrollar mecanismos de
protección privados y lentos (como la custodia notarial de pagos). Al
proponer la obligatoriedad, la investigación busca alinear la ley
peruana con esta teoría: si el Estado garantiza la certeza registral=
(el
sistema constitutivo), se logra la eficiencia del sistema inmobiliario y se
facilita que los propietarios utilicen sus bienes como garantías
sólidas, impulsando la inversión y reduciendo los litigios.
(Mendoza, La inscripción registral y su impacto en la seguridad
jurídica en el Perú. , 2022)
El =
alto
porcentaje de transacciones de propiedad que no están registradas,
impactando negativamente el desarrollo económico y social.
=
RES=
ULTADOS
Analisis=
de Objetivos en relacion
la problemática de la transferencia de propiedad en el Perú
|
Componente |
Objetivo/Punto
de Análisis |
Detalles
Específicos y Hallazgos (Basados en el Documento) |
|
Objetivo General |
Analizar la seguridad
jurídica de la propiedad inmobiliaria en el Perú con la
propuesta de implementar un sistema registral constitutivo. |
El propósito es
abordar la inseguridad jurídica que se genera en las transferencia=
s de
la propiedad con la ausencia de inscripción en los registros
públicos. El objetivo final es contribuir a la mejora de la
Institución Jurídica Registral. Se concluye que es de
carácter urgente y fundamental pasar del sistema consensual
declarativo actual a un sistema constitutivo. |
|
|
|
|
|
Objetivo Específic=
o 1 |
Identificar la
problemática generada por el actual sistema registral facultativo,
incluyendo sus efectos como el tráfico de terrenos y la duplicidad=
de
partidas. |
El sistema registral
facultativo genera contradicciones normativas que favorecen el trá=
fico
de terrenos y la duplicidad de partidas. Esto debilita la seguridad
jurídica y provoca una gran cantidad de conflictos jurídicos
que se traducen en procesos judiciales como el estelionato, la
usurpación y la nulidad de actos jurídicos. El sistema afec=
ta a
propietarios y ciudadanos dificultando el uso y explotación de sus
bienes. |
|
Objetivo Específic=
o 2 |
Evaluar las implicaciones=
del
Artículo 949 del Código Civil y su impacto en la seguridad
jurídica. |
El Artículo 949
establece que la transferencia de propiedad de bienes inmuebles se
efectúa con el solo acuerdo de voluntades (consentimiento), sin
requerir la inscripción registral. La propiedad que tiene lugar fu=
era
del registro público no brinda seguridad jurídica y genera
deficiencias de garantías para los compradores. En caso de doble v=
enta
(concurrencia de acreedores), el Artículo 1135 favorece al acreedor
cuyo título fue registrado primero y que actuó de buena fe,
haciendo que la inscripción sea crucial en la práctica. |
|
Objetivo Específic=
o 3 |
Comparar el sistema regis=
tral
consensual declarativo peruano con ejemplos de éxito implementados=
en
otras legislaciones. |
El sistema peruano es
declarativo y facultativo; el consentimiento transfiere la propiedad y la
inscripción es opcional, solo para la oponibilidad a terceros. La
comparación se realiza con: Alemania (Constitutivo): La transferen=
cia
requiere el acuerdo de voluntades y la inscripción en el Registro =
de
la Propiedad (Grundbuch), siendo constitutiva=
y
esencial para la seguridad jurídica. España (Título y
Modo): La inscripción es necesaria para la oponibilidad a terceros=
y
la plena seguridad jurídica. Otros sistemas constitutivos exitosos
incluyen Austria, Suiza y Países Bajos. |
|
Objetivo Específic=
o 4 |
Proponer la
modificación del Artículo 949 del Código Civil y otr=
as
normas pertinentes para establecer la inscripción obligatoria (sis=
tema
constitutivo). |
La propuesta es modificar=
el
Artículo 949 del Código Civil para que la inscripció=
n en
Registros Públicos se establezca como un requisito indispensable p=
ara
consolidar la transferencia de propiedad inmueble. La reforma busca elimi=
nar
la discrecionalidad en las transacciones y fortalecer la obligatoriedad d=
e la
inscripción para generar una plena seguridad jurídica. |
|
Marco Legal Complementari=
o |
Artículos conexos y
Fundamentos de la Inscripción. |
La aplicación del =
Art.
949 debe interpretarse con los artículos 1135, 2012, 2013, 2016 y =
2022
del Código Civil, que regulan la concurrencia de acreedores y los
efectos de la publicidad registral. El Artículo 1136 aborda la
protección de acreedores en bienes no inscritos, prefiriendo al qu=
e se
le entregó el bien. El rol del notario es crucial como primer
verificador de legalidad y promotor de la cultura registral, aunque la
inscripción no es obligatoria. |
|
Metodología y Enfo=
que |
Diseño, Enfoque y
Técnicas de la Investigación. |
El estudio utiliza un enf=
oque
cualitativo con un método hipotético deductivo de
carácter no experimental. Se aplicó un diseño de
investigación fenomenológico para describir las experiencia=
s de
los involucrados en el proceso. Las técnicas incluyen la
revisión literaria exhaustiva de documentos científicos y el
análisis exegético de textos legales (como el Código
Civil) para identificar inconsistencias. |
|
Propuesta de Soluci&oacut=
e;n
y Beneficios del Sistema Constitutivo |
Síntesis de Soluci=
ones
y Ventajas del Cambio. |
Se propone instaurar un
sistema legal que obligue a la inscripción, proporcionando una base
sólida para transacciones y asegurando la protección de
derechos. Beneficios del Sistema Constitutivo: Aporta seguridad
jurídica (certeza sobre la titularidad), oponibilidad a terceros,
publicidad registral (transparencia), prevención de fraudes y
eficiencia del sistema inmobiliario. Se recomienda también simplif=
icar
los procesos de inscripción y ofrecer incentivos fiscales para fom=
entar
la cultura registral. |
=
Fue=
nte:
=
DIS=
CUSIÓN
Los
resultados de la investigación confirman que el actual sistema regis=
tral
peruano, que otorga al Artículo 949 del Código Civil la potes=
tad
de transferir la propiedad inmobiliaria por el simple acuerdo de voluntades
(sistema consensual declarativo), es la causa principal de la incertidumbre
jurídica y los conflictos legales en el tráfico inmobiliario.=
El
estudio revela que, en la práctica, aunque la inscripción
registral no es obligatoria, se convierte en un requisito de facto para
garantizar la oponibilidad y la seguridad (según el Art. 1135 en cas=
os
de doble venta). Un hallazgo crítico es que una gran parte de la pob=
lación
peruana (más del 50% de las viviendas) opera en un marco de propiedad
informal, confiando en la posesión y no en el registro formal. Este
desajuste entre la norma legal y la realidad social genera el caldo de cult=
ivo
para fenómenos como el tráfico de terrenos y la duplicidad de
partidas.
Las
implicaciones de estos hallazgos son profundas y afectan los ámbitos
legal, social y económico. Legalmente, el sistema fomenta las
contradicciones normativas y aumenta la carga procesal en los juzgados, con=
un
incremento de casos de estelionato, usurpación y nulidad de actos
jurídicos. Socialmente, la falta de seguridad jurídica vulner=
a el
derecho a la propiedad y genera desconfianza en la Institución
Registral. Económicamente, la propiedad no registrada pierde valor,
capacidad de garantía y limita el acceso al crédito formal. La
principal implicación es que mientras la inscripción no sea
obligatoria, el Estado no puede garantizar plenamente la seguridad
jurídica, quedando el propietario expuesto ante terceros de buena fe=
que
sí inscriban sus derechos.
Las
limitaciones de la investigación se centran en los desafíos
inherentes al sistema legal y la realidad social que complican la propuesta=
de
reforma al sistema constitutivo:
La
investigación sugiere acciones específicas para la mejora del
sistema registral peruano:
=
CON=
CLUSIÓN
La
conclusión fundamental del estudio es que el actual sistema registral
peruano, basado en el principio consensual del Artículo 949 del
Código Civil, es la causa directa de la inseguridad jurídica y
los graves conflictos que afectan el tráfico inmobiliario (trá=
;fico
de terrenos y duplicidad de partidas). Se requiere una modernización
urgente del marco legal. La única vía para garantizar la plena
seguridad y la oponibilidad total de los derechos de propiedad es migrar ha=
cia
un sistema constitutivo, donde la inscripción en Registros
Públicos sea obligatoria y constitutiva del derecho, eliminando la
incertidumbre que hoy debilita la protección patrimonial de los
ciudadanos.
=
REF=
ERENCIAS
Ari=
as,
G. K. (2020). “Sistemas registrales, constitutivo y declarativo, y la
seguridad jurídica en procesos de transferencia de bienes inmuebles =
en
el Perú (propuesta legislativa). Universidad Andina del Cusco. https://doi.org/chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/h=
ttps://repositorio.uandina.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12557/4067/Karol_=
Tesis_bachiller_2020.PDF?sequence=3D1&isAllowed=3Dy
Arr=
ibas,
I. G. (2024). “Más allá del título y modo:
Transferencia de propiedad en el Perú a 40 años del Có=
digo
Civil de 1984. Ex Editor General de THĒMIS=
-Revista
de Derecho. https://doi.org/file:///C:/Users/USUARIO/Downloads/29763-Texto%20del%=
20art%C3%ADculo-118666-1-10-20241017.pdf
Bul=
lard,
G. A. (2006). Derecho y Economía: El análisis económic=
o de
las instituciones legales. Palestra Editores. https://doi.org/chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/h=
ttps://cendoc.sc.gob.sv/textocompleto/922.pdf
Cam=
pos,
V. (2023). El registro constitutivo y la transferencia de propiedad en el
Perú: Un análisis jurídico. ULIMA=
.
https://doi.org/https://doi.org/https://repositorio.ulima.edu.pe/hand=
le/20.500.12724/23000
Cam=
pos,
V. (2023). El registro constitutivo y la transferencia de propiedad en el
Perú: Un análisis jurídico. . ULIMA. https://doi.org/https://repositorio.ulima.edu.pe/handle/20.500.12724/=
23000.
Cas=
tillo,
R. (2021). La inscripción registral y su impacto en la inversi&oacut=
e;n
inmobiliaria en el Perú. Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas. =
UPC.
https://doi.org/https://repositorio.upc.edu.pe/handle/20.500.12728/18=
000.
Ch&=
aacute;vez,
L. (2023). Desafíos y perspectivas del registro constitutivo en el
Perú. Pontificia Universidad Católica del Perú. . PUCP. https://doi.org/https://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/bitstream/handl=
e/20.500.12404/23000/CHAVEZ_LUIS.pdf.
Con=
dor,
A. N. (2022). Obligatoriedad del registro constitutivo peruano en la
transferencia de bienes inmuebles 2019. Universidad Privada del Norte. https://doi.org/chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/h=
ttps://repositorio.upn.edu.pe/bitstream/handle/11537/32680/Condor%20Achulla=
%2c%20Nathali%20Yolanda.pdf?sequence=3D1&isAllowed=3Dy
Del=
gado,
V. (2022). El rol del registro constitutivo en la formalización de la
propiedad en el Perú. Universidad Nacional de Trujillo. Recuperado <=
span
class=3DGramE>de . UNITRU. https://doi.org/https://dspace.unitru.edu.pe/handle/20.500.12733/1300=
0.
D&i=
acute;az,
P. (2020). El impacto del registro constitutivo en la seguridad jurí=
dica
en el Perú. UDEP. <=
/span>https://d=
oi.org/https://repositorio.udep.edu.pe/handle/20.500.12759/21000.
Fer=
nández,
J. (2020). Evolución del registro constitutivo en el Perú: Un
análisis comparativo. Revista Peruana de Derecho. Revista Peruana de
Derecho. https://doi.org/https://revistaperuanadederecho.com/evolucion-del-reg=
istro-constitutivo-en-el-peru/.
Flo=
res,
G. (2021). Modernización del registro de propiedad y su impacto en la
economía peruana. Universidad Nacional de Ingen=
ieria.
https://doi.org/https://repositorio.uni.edu.pe/handle/20.500.12734/25=
000.
Gar=
cía,
M. (2023). La inscripción registral y su impacto en la transferencia=
de
propiedad en el Perú. Universidad de Lima. ulim=
a.
https://doi.org/https://repositorio.ulima.edu.pe/handle/20.500.12724/=
15000.
Her=
rera,
M. (. (2022). La transferencia de propiedad y el registro constitutivo en el
contexto de la pandemia. . Universidad Nacional =
Mayor
de San Marcos. https://doi.org/https://cybertesis.unmsm.edu.pe/handle/20.500.12672/2=
0000.
Lav=
ado,
B. R. (2019). “Seguridad jurídica del bien inmueble y la
inscripción constitutiva en la oficina registral N° VIII Sede
Loc=
ke,
J. (2006). Segundo Tratado sobre el Gobierno Civil. Clásicos del
Pensamiento. https://doi.org/http://sociologia1unpsjb.wordpress.com/wp-content/upl=
oads/2008/03/locke-segundo-tratado-sobre-el-gobierno-civil.pdf
L&o=
acute;pez,
P. (2022). La seguridad jurídica en la transferencia de propiedad: Un
estudio del registro constitutivo en el Perú. u=
nmsm.
https://doi.org/https://cybertesis.unmsm.edu.pe/handle/20.500.12672/1=
4000.
Mar=
tínez,
R. (2021). Impacto de la modernización del registro de propiedad en =
el
Perú. Revista de Derecho Registral. https://doi.org/https://revistaderechoregistral.com/impacto-de-la-mod=
ernizacion-del-registro-de-propiedad-en-el-peru/.
Mar=
tínez,
R. (2021). Impacto de la modernización del registro de propiedad en =
el
Perú. Revista de Derecho Registral. Revista de derecho registral. https://doi.org/https://revistaderechoregistral.com/impacto-de-la-mod=
ernizacion-del-registro-de-propiedad-en-el-peru/.
Men=
doza,
A. (2022). La inscripción registral y su impacto en la seguridad
jurídica en el Perú. . Universidad=
de
San Martin de Porres. https://doi.org/https://repositorio.usmp.edu.pe/handle/20.500.12727/2=
4000.
Men=
doza,
A. (2022). La inscripción registral y su impacto en la seguridad
jurídica en el Perú. . . Universidad de San Martin de Porres.=
https://doi.org/https://repositorio.usmp.edu.pe/handle/20.500.12727/2=
4000.
Mon=
tenegro,
Y. V. (2024). “Razones jurídicas para establecer la obligatori=
edad
de la inscripción en los registros públicos en la transferenc=
ia
de bienes inmuebles”. USS. https://d=
oi.org/chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://reposito=
rio.uss.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12802/12472/Montenegro%20Yeckle%2c%2=
0Victor%20Marcial.pdf?sequence=3D12&isAllowed=3Dy
Mor=
ales,
F. (2022). El registro constitutivo y la transferencia de propiedad en zonas
rurales del Perú. Universidad Nacional Agraria. https://doi.org/https://repositorio.lamolina.edu.pe/handle/20.500.127=
35/16000
Nav=
arro,
L. (2023). El registro constitutivo y la formalización de la propied=
ad
en comunidades indígenas. UNSAAC. https://d=
oi.org/repositorio.unsaac.edu.pe/handle/20.500.12729/19000
Nav=
arro,
L. (2023). El registro constitutivo y la formalización de la propi=
edad
en comunidades indígenas. Universidad Nacional de San Antonio Abad d=
el
Cusco. Recuperado de . UNSAAC. https://d=
oi.org/https://repositorio.unsaac.edu.pe/handle/20.500.12729/19000.<=
/a>
Par=
edes,
A. (2021). La inscripción registral y su efecto en la seguridad
jurídica en el Perú. Universidad de San Martín de Porr=
es. . USMP. https://doi.org/https://repositorio.usmp.edu.pe/handle/20.500.12727/1=
4000.
Parthenon. (2022). El sistema de transferencia de la propiedad
inmueble en el Perú y la seguridad jurídica a través d=
e la
inscripción registral. Parthenon. https://d=
oi.org/https://www.parthenon.pe/columnas/derecho-registral/el-sistema-de-tr=
ansferencia-de-la-propiedad-inmueble-en-el-peru-y-la-seguridad-juridica-a-t=
raves-de-la-inscripcion-registral/.
Pas=
co,
A. A. (2023). La transferencia de bienes comunes en el nuevo régimen=
de
propiedad horizontal ¿cómo ha cambiado? LP Derecho.
Ram=
írez,
E. (2020). La transferencia de propiedad y el registro constitutivo: Un enf=
oque
práctico. Universidad de Piura. UDEP. https://doi.org/https://repositorio.udep.edu.pe/handle/20.500.12759/1=
2000.
Rey=
es.
(2021). El sistema constitutivo en la inscripción de bienes inmueble=
s y
la seguridad jurídica en la ciudad de Trujillo – 2021 . Universidad Privada del Norte. https://doi.org/https://repositorio.upn.edu.pe/bitstream/handle/11537=
/28933/Laurita%20Antonella%20Reyes%20Quiroz_Tesis.pdf?sequence=3D1
Rey=
es,
Q. L. (2021). “El sistema constitutivo en la inscripción de bi=
enes
inmuebles y la seguridad jurídica en la ciudad de Trujillo – 2=
021” . Universidad Privada del Norte. https://doi.org/chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/h=
ttps://repositorio.upn.edu.pe/bitstream/handle/11537/28933/Laurita%20Antone=
lla%20Reyes%20Quiroz_Tesis.pdf?sequence=3D1
R&i=
acute;os,
G. &. (2021). Transferencia de bienes inmuebles en el Perú:
Análisis a los principales efectos de su inscripción registra=
l.
IUS 360. IUS 360. https://doi.org/https://ius360.com/transferencia-de-bienes-inmuebles-=
en-el-peru-analisis-a-los-principales-efectos-de-su-inscripcion-registral-g=
ladys-rios-y-sebastian-leyva/.
Rodriguez, F. C. (2022). Sistema Constitutivo y la Transferencia=
de
la Propiedad Inmueble , en la Asoc.
Vivienda Laderas de Chancayllo, Chancay 2022.
Universidad Norbert Wiener. https://doi.org/chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/h=
ttps://repositorio.uwiener.edu.pe/bitstream/handle/20.500.13053/8052/T061_1=
5981626_TSP.pdf?sequence=3D1&isAllowed=3Dy
Sal=
azar,
E. (2021). La modernización del registro de propiedad y su efecto en=
la
economía peruana. UNI. https://doi.org/https://repositorio.uni.edu.pe/handle/20.500.12734/22=
000.
Sal=
azar,
E. (2021). La modernización del registro de propiedad y su efecto en=
la
economía peruana. . =
UNI.
https://doi.org/https://repositorio.uni.edu.pe/handle/20.500.12734/22=
000
Toralva, V. A. (2021). Actos nulos, anulables e ineficaces y su
relación con el Registro de Predios. Pontificia Universidad
Católica del Perú. PUCP. <=
span
lang=3Des-419>https://doi.org/https://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/bitstream/handl=
e/20.500.12404/22072/TORALVA_VALVERDE_ANGIE.pdf.
Tor=
res,
J. (2020). Análisis comparativo de los sistemas de registro de propi=
edad
en América Latina. Universidad de Lima. https://doi.org/https://repositorio.ulima.edu.pe/handle/20.500.12724/=
17000.
Veg=
a,
C. (2023). Modernización del registro de propiedad y su impacto en la
economía peruana. Universidad Nacional de Ingeniería. . UNI. https://doi.org/https://repositorio.uni.edu.pe/handle/20.500.12734/15=
000.
Viv=
ar,
M. E. (1994). NATURALEZA JURÍDICA DE LA INSCRIPCIÓN EN EL SIS=
TEMA
REGISTRAL PERUANO. Bosch. https://d=
oi.org/https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/5084568.pdf=
Todo el contenido de LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidades,
publicados en este sitio está disponibles bajo Licencia =
Creative Commons ![3D"https://revistacientifica.uamericana.edu.py/public/site/images/aduar=](3D"1496_Diaz_archivos/image005.jpg")
.
LATAM Revista Latinoamericana de Ciencias Sociales y Humanidad=
es,
Asunción, Paraguay.
ISSN en línea: 2789-3855, noviembre, 2025,
Volumen VI, Número 6 p 739.
![](3D"1496_Diaz_archivos/image002.jpg")